Pasos para cerrar la operación

Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas, y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de "atar" la operación.

PAGO DE SEÑAL MEDIANTE DOCUMENTO DE RESERVA

Para ello se acuerda con el comprador el pago de una "señal" de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de su Asesor Inmobiliario de Agencia La Playa se hará el deposito de la reserva en la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de "reserva" por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.

PAGO DE SEÑAL EN CONTRATO DE ARRAS

Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compra-venta, se firme un contrato de arras o de señal, que es un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compraventa del inmueble, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o "arras”.

La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Si no se dispone otra cosa, caso que el contrato no se firme o el comprador se retire de la compra o el vendedor de la venta, deberán ser devueltas íntegramente, aunque tanto uno como otro pueda alegar que se le ha ocasionado un daño con el incumplimiento del contrato y reclamarlo a la parte que incumplió, pero hemos de tener en cuenta que la pérdida total de las mismas o el derecho a recuperarlas por duplicado únicamente actúa si así se ha indicado en el contrato.

La gente normalmente confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos  colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.

PAGO DE SEÑAL MEDIANTE DOCUMENTO DE OFERTA

El pago de la señal en el documento de reserva puede estar condicionada a la aceptación de las condiciones del comprador, por ejemplo, al realizar una oferta por una propiedad. En este caso, si el vendedor no acepta el precio o las condiciones que ofrece el comprador, entonces, no queda formalizada la oferta, por lo que la Agencia La Playa, que actúa como mero depositario del dinero ingresado, le devolverá íntegra la cantidad entregada, si por el contrario el cliente vendedor acepta la oferta, entonces se formaliza la reserva.

Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas, y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de "atar" la operación.

PAGO DE SEÑAL MEDIANTE DOCUMENTO DE RESERVA

Para ello se acuerda con el comprador el pago de una "señal" de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de su Asesor Inmobiliario de Agencia La Playa se hará el deposito de la reserva en la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de "reserva" por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.

Si no se dispone otra cosa, caso que el contrato no se firme o el comprador se retire de la compra o el vendedor de la venta, deberán ser devueltas íntegramente, aunque tanto uno como otro pueda alegar que se le ha ocasionado un daño con el incumplimiento del contrato y reclamarlo a la parte que incumplió, pero hemos de tener en cuenta que la pérdida total de las mismas o el derecho a recuperarlas por duplicado únicamente actúa si así se ha indicado en el contrato.

La gente normalmente confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos  colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas.

PAGO DE SEÑAL MEDIANTE DOCUMENTO DE OFERTA

El pago de la señal en el documento de reserva puede estar condicionada a la aceptación de las condiciones del comprador, por ejemplo, al realizar una oferta por una propiedad. En este caso, si el vendedor no acepta el precio o las condiciones que ofrece el comprador, entonces, no queda formalizada la oferta, por lo que la Agencia La Playa, que actúa como mero depositario del dinero ingresado, le devolverá íntegra la cantidad entregada, si por el contrario el cliente vendedor acepta la oferta, entonces se formaliza la reserva.

El código civil ya recoge este tipo de acuerdos.

Cuando llegue el momento de formalizar el contrato de compraventa normalmente se pacta, pagar en ese momento una parte del importe total del precio de la vivienda (10% habitualmente) y el resto al formalizar la escritura de compraventa en el notario. De ese importe se deduce el importe entregado por la reserva anteriormente.

PAGO DE SEÑAL EN CONTRATO DE ARRAS

Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compra-venta, se firme un contrato de arras o de señal, que es un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compraventa del inmueble, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o "arras”.

La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Llegados a este punto es fundamental distinguir que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato o arrepentimiento:

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las únicas arras que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la perdida de la cantidad entregada o con la devolución de las misma doblada, en función de que parte incumpla su compromiso.

Arras confirmatorias

Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no

cumplimiento. Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese.

Arras penales

En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.