Impuestos a tener en cuenta

La adquisición de bienes inmuebles en España está gravada por los principales impuestos indirectos: el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Oner¿quiosas y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TPO y AJD respectivamente).

Para determinar qué tributo habremos de satisfacer en cada caso, el aspecto fundamental será la condición del transmitente. Es decir si nos vende un empresario, o si por el contrario nos vende un particular. Generalmente, nos venderá un empresario cuando estemos adquiriendo una vivienda nueva y nos venderá un particular cuando estemos comprando una vivienda de segunda mano.

Tributación si se adquiere a un empresario.

Si adquirimos a un empresario, lo primero que debemos tener en cuenta es la clase de bien que estamos comprando. El empresario es un sujeto pasivo del IVA y por ello, salvo que se trate de una transmisión exenta, y, en su caso, no se renuncie a la exención, deberá repercutirnos el IVA sobre el precio de venta acordado.

Están exentas del IVA las entregas de terrenos no edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, entendiendo por primera entrega la realizada por el promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación integral de la edificación.

Por tanto, si adquirimos una vivienda nueva (constituyendo a efectos de la ley primera entrega) deberemos pagar al vendedor el IVA.

La Ley, no obstante, reconoce la posible renuncia a las exenciones bajo ciertos requisitos, aunque para ello deberemos actuar, en todo caso, como empresarios o profesionales, sujetos pasivos de IVA.

Los tipos de IVA vigentes son los siguientes:

Tipo superreducido del 4% para las entregas de viviendas de protección oficial.

Tipo reducido del 10% para las primeras entregas de viviendas y hasta dos plazas de garajes y trasteros anexos, que se escrituren en el mismo acto y que estén en el mismo edificio. 

Tipo general del 21% aplicable a todas aquellas operaciones sobre bienes que no tengan fijado un tipo menor, como  es el caso de Locales Comerciales , o plazas de garaje no a anexas a  viviendas.

Además del IVA, que se paga directamente al empresario que nos vende el inmueble, la transacción quedará sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales en su modalidad “Actos Jurídicos Documentados” (AJD).

Para el Principado de Asturias, se establecen los siguientes tipos de gravamen:

El 1,20% con carácter general.

El 1,5% para los supuestos en que se haya renunciado a la exención en el IVA.

Si adquirimos el inmueble a un particular.

En este caso, el tributo que nos afecta es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Este impuesto es incompatible con el IVA, por lo que, en ningún caso deberemos satisfacer los dos tributos.

Estarán sujetas a TPO las entregas de bienes inmuebles entre particulares y las adquisiciones a empresarios que se declaren exentas de IVA.

Para el Principado de Asturias,

A diferencia de cómo ocurre en el IVA el obligado a ingresar la deuda tributaria es el adquirente.

Impuestos y gastos que conlleva un préstamo hipotecario.

Si tenemos que solicitar un préstamo hipotecario al banco para la adquisición de la vivienda, además de los gastos de notaria, registro y gestión que hemos mencionado en el epígrafe de la compraventa, está el de impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros vinculados a la entidad bancaria prestamista:

Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se distinguen dos supuestos:

i. Vivienda adquirida NO VPO: En este caso la formalización del préstamo hipotecario devenga el impuesto de AJD, que es del 1% de la Responsabilidad Hipotecaria (cuyo importe lo consigna el banco en la escritura pública).

ii. Vivienda adquirida VPO: En este caso la escritura de préstamo hipotecario está exenta del pago del impuesto, al igual que la posterior cancelación registral del mismo, que también está exento del pago del impuesto.

iii. Vivienda habitual: Si la vivienda se va a destinar a vivienda habitual y así se hace constar expresamente en la escritura, el impuesto de AJD, es de 0.1% sobre la responsabilidad hipotecaria.