Consecuencias fiscales en el alquiler de una propiedad

En el caso de que arrendemos inmuebles de nuestra propiedad las consecuencias fiscales serían las siguientes:

1.  Si el arrendador del bien inmueble es un residente en España
1.1 Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Rendimientos del Capital Inmobiliario.

Reciben tal calificación los rendimientos que se deriven del arrendamiento de bienes inmuebles, rústicos y urbanos, o de la constitución o cesión de derechos reales sobre los mismos.

A los ingresos que con carácter habitual u ocasional percibe el propietario del bien, deben deducirse de los mismos, los gastos deducibles. En principio, la Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con dicho inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Asimismo, existe una reducción del 50% del rendimiento en el caso de alquiler de viviendas, no aplicable al alquiler de locales u otros bienes inmuebles.

• Tales rentas se someten a la escala general y progresiva de gravamen. 
• El tipo máximo de gravamen es del 43%.
• Rendimientos de Actividad Económica (compraventa, arrendamientos de inmuebles.

Se entiende que la compraventa de inmuebles se realiza como actividad económica si existe con habitualidad una ordenación de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

Se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica cuando se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo dicha gestión y con una persona empleada con contrato laboral a jornada completa..

Una de las principales diferencias con respecto a la consideración de tales rendimientos como rendimientos del capital, radica en que en materia de deducciones, se permite la aplicación a tales actividades económicas de los incentivos a la inversión empresarial previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, a excepción de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.

Tales rentas se someten a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 43%.

1.2 Tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Están en principio exentos los arrendamientos de terrenos y los de edificaciones destinadas exclusivamente a viviendas.

El tipo de IVA vigente que se aplica a las operaciones sujetas y no exentas al impuesto (arrendamientos de locales comerciales) es el tipo general del 21%.

2. Si el titular del bien inmueble es un No residente en España, persona física o sociedad, y opera sin establecimiento permanente.

Cuando el no residente opere en España sin mediación de establecimiento permanente, el gravamen de las rentas obtenidas tributará por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (en adelante IRNR) de forma independiente por cada operación sujeta que realice, con devengo instantáneo y sobre los ingresos brutos obtenidos por el no residente, sin que sea posible compensación alguna entre las rentas.

La base imponible se determina de un modo diferente según el tipo de renta que se obtenga, aplicando las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Con carácter general, en el caso de rendimientos, la base coincide con los ingresos íntegros percibidos sin que sea posible deducir ningún gasto.

El tipo general de gravamen es el 24 por 100.

Otros impuestos

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas NO puede cargar la plusvalía sobre el comprador). 

En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda. Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses). Es necesario presentar el comprobante del pago para poder inscribir la compra-venta en el registro. 

Otro Impuestos que no gravan en la compraventa pero tienen que estar pagados para poder realizarla es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios, del que antes hablamos y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero.

Gastos

Escritura de compra-venta: está determinado por el valor de la compra-venta, y también influyen otros factores como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque las tarifas de los notarios (aranceles) son aprobadas por el gobierno y son las mismas para todos.

Escritura de hipoteca. Se abona un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago) que varía según la entidad.

Registro compra-venta: comprende 2 tipos de gastos. Por un lado, pagaremos para verificar la titularidad y cargas de la vivienda (si tiene asociada una hipoteca que se está pagando, si hay impuestos impagados, etc.). Por otro, se paga al registrador para que compruebe la legalidad del documento y lo inscriba en el registro de la propiedad. el coste está asociado al valor del inmueble y del préstamo.

Registro hipoteca. los gastos generados al inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad también son un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria.

Tasación: Normalmente para la aprobación del préstamo hipotecario por la entidad bancaria, ésta exigirá la valoración de la vivienda objeto de compra por parte de una empresa tasadora homologada, con el fin de determinar el importe máximo del préstamo hipotecario y las condiciones del mismo. Normalmente el banco concede un importe de préstamo en base al valor de tasación siempre que dicho importe no exceda del precio de la vivienda. El importe dependerá del valor de tasación normalmente, y puede estar entre 180-400€.Las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses y han de abonarse independientemente de la aprobación o no de la hipoteca.

Otros gastos: Puede pactarse por el banco el cobro de una comisión de apertura, que suele consistir en un porcentaje sobre el importe del capital prestado.

Seguro multiriesgo de hogar: En virtud de la ley 2/1981 se obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendios (o daños), sobre la vivienda a hipotecar. Es un seguro que cubre el continente, no el contenido de la vivienda, el cual puede asegurarse ampliando dicho seguro.

Puede ser recomendable, aunque no es obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra, en caso de fallecimiento de su titular, el capital del préstamo pendiente de pago.

Gestor compra-venta: pagaremos a un gestor para que realice la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. Este gestor suele ser seleccionado por el banco y sus honorarios no están regulados por ley. Lo normal es solicitar una provisión del gasto para que después proceda a su liquidación aportando justificantes de los pagos realizados. Las tarifas son independientes del importe de la hipoteca, pero generalmente oscilan entre los 150 y los 300 euros.

Gestor hipoteca. tiene unos honorarios de entre 150 y 300 euros, aunque sus tarifas no están reguladas por ley, por lo que también se aconseja pedir una previsión.

EL NIE: REQUISITO NECESARIO PARA QUE UN EXTRANJERO PUEDA COMPRAR UN INMUEBLE EN ESPAÑA

Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, serán dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial.

El número personal será el identificador del extranjero (NIE), que deberá figurar en todos los documentos que se le expidan o tramiten, siendo de vital importancia para realizar cualquier trámite vinculado a la adquisición de un inmueble.

Este Número de Identificación no le habilita a residir en España, pero le será necesario para todo tipo de trámites de expedientes, actuaciones oficiales o bien por intereses económicos o profesionales.

Es un trámite imprescindible para realizar cualquier transacción económica como abrir una cuenta bancaria, establecer un negocio, comprar una vivienda o un coche, realizar la declaración de impuestos o rellenar cualquier formulario de solicitud de carácter administrativo inherente a la oficina de extranjeros.

El Número de Identificación de Extranjeros es otorgado de oficio, es decir de forma automática por la dirección General de Policía a todo extranjero que se le inicie un expediente administrativo; o bien puede solicitarlo usted mismo siempre que acredite el porqué de su petición.

Se podrá realizar la solicitud del NIE desde fuera de España presentándose personalmente en la misión diplomática u oficina consular española correspondiente a su demarcación de residencia.

Si tiene intención de adquirir una vivienda inicie el trámite de solicitud del NIE al poco tiempo de encontrarse en territorio español. Agencia La Playa también le ofrece el servicio de ayudarle a tramitar con éxito el NIE cuando dicha solicitud esté vinculada con el proceso de adquisición de un inmueble.

Para la asignación de NIE por razón de intereses económicos, profesionales o sociales, se admitirán las siguientes solicitudes:

1. Las presentadas en España personalmente por el interesado
2. Las presentadas en España a través de representante
3. Las que se presenten en las Representaciones Diplomáticas u Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante, correspondientes a su demarcación de residencia.

Para la asignación del citado número deberán aportar los siguientes documentos:

• Impreso-solicitud normalizado (EX-15), debidamente cumplimentado y firmado por el extranjero.
• Original y copia del pasaporte completo, o documento de identidad, o título de viaje o cédula de inscripción en vigor.
• Comunicación de las causas económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud.

Cuando sea solicitado a través de un representante, éste acreditará contar con poder suficiente en el que conste de forma expresa que se le faculta para presentar tal solicitud.

Además del NIE, ¿qué requisitos necesita un extranjero para comprar en España?

Abrir una cuenta bancaria local, se necesitará una cuenta bancaria en España durante y después del proceso de compra.

Los ingresos a esa cuenta de no residentes habrán de estar perfectamente justificados su procedencia mediante modelos que se cumplimentan en el país de origen de los fondos.

Acreditar los medios de pago en la escritura: todos los pagos realizados en el inmueble han de estar perfectamente acreditados y debe de acompañarse una certificación bancaria de la procedencia del dinero.