Cláusulas de financiación en los contratos de compraventa

Existe la creencia, bien fundada, de que los contratos de compraventa, de bienes inmuebles en particular, pero de cualquier contrato en general, puede “incumplirse”, siempre desde la buena fe contractual, en aquellos supuestos en los que la obligación resultase físicamente imposible, alegando como elemento constitutivo de tal imposibilidad la falta de financiación para afrontar el cumplimiento de lo acordado.

Resulta en este caso trascendente el hecho de que hablemos de contratos de compraventa de inmuebles toda vez que la cuantía, en principio, será elevada y por lo tanto relevante en el buen fin de la operación, a diferencia de una compra, por ejemplo, de una lavadora o de un reloj.

La respuesta a esta creencia reside en el Articulo 1184 del código Civil, “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible”

En la lógica expuesta, y ante lo indiscutible de que es innecesario reflejar en el clausulado de un contrato la literalidad de la ley, es práctica común por parte de muchos profesionales inmobiliarios el no contemplar los supuestos de falta de obtención de financiación en el clausulado de los contratos de compraventa, con pacto de arras penitenciales o sin pacto.

Pues dice nuestro mas alto tribunal en su reciente Sentencia 2848/2017 de la sala de lo Civil sección 1 de fecha de 13 de julio de 2017:

“…sin embargo, es indiscutida en la doctrina jurisprudencial la existencia de un principio que permitiría a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. La cuestión es determinar en qué medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin consecuencia económicas para él”

Tras una larga explicación, que resulta muy interesante, sobre todo para profesionales inmobiliarios, pues en este supuesto, también la agencia inmobiliaria fue parte, y cobró sus honorarios y fue demandada junto a los vendedores y también quedó absuelta. Pues tras la larga e interesante argumentación concluye la ponente diciendo:

En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación. Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo, asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación

Es decir, que será valida la clausula que contemple la falta de financiación como causa suficiente para truncar la eficacia de un contrato, si bien la carga de la prueba recaerá sobre el comprador, no se tratará simplemente de alegar esa falta de financiación sino que será necesario un despliegue probatorio lo suficientemente amplio como para dar crédito a la excepción alegada, pues, como también indica la sentencia, estaríamos ante un premio a quien quisiera incumplir lo pactado en contra del principio “pacta sunt servanda” No debemos olvidar que este tipo de cláusulas, como los pactos de arras, son una limitación “indeseada” a la eficacia de los contratos y que se introducen con carácter excepcional en los mismos, no podemos perder de vista el sentido unánime e indiscutido de que el espíritu de cualquier contrato ES SU CUMPLIMIENTO.

Así pues, solo cabe recomendar, que quienes alberguen dudas sobre su propia capacidad de financiación a la hora de comprar un inmueble, en primer lugar acudan a su entidad financiera y sepan cual es su capacidad de endeudamiento real y en segundo lugar, que llegado el momento de señalizar o pactar la compra de un inmueble vinculen la eficacia del mismo a la obtención de la financiación necesaria.