LA FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN LA DECLARACION DE LA RENTA 2017

Desde Agencia La Playa queremos ayudarle en su declaración de la renta de este año asi que repasaremos varios temas en materia de vivienda:

VENTA DE VIVIENDA 

Si se vendió una casa en 2017, en caso de haberse producido una pérdida patrimonial (que el inmueble se vendiera por un valor inferior al de la compra) no se debe tributar. Pero las ganancias patrimoniales obtenidas (diferencia entre los valores de transmisión y adquisición) sí están gravadas en el IRPF. En concreto:

Al 19% hasta 6.000 euros al 21% entre 6.000 y 49.999 euros al 23% para ganancias superiores a 50.000 euros.

  La ganancia patrimonial se calcula: Valor de venta - Coste de adquisición VALOR DE LA VENTA

En este caso no hay que olvidar que a ese valor de venta hay que restarle todos los gastos que implica la misma. Los más habituales son: la Plusvalía Municipal que se paga al Ayuntamiento, Honorarios de la Agencia Inmobiliaria, Gestoría, gastos de Notario y Registro si los paga el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca en su caso, los cuales hay que justificar con su correspondiente factura.

COSTE DE ADQUISICIÓN No hay que olvidar que a ese coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble, habitualmente son: IVA en caso de obra nueva o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en caso de inmuebles de segunda mano, Notario, Registro, Honorarios de Agencia Inmobiliaria (si los hubo), Gestoría, etc… los cuales hay que justificar con su correspondiente factura  

CASOS DE EXENCIÓN

• Exención por reinversión de la vivienda habitual
• Exención por ser mayor de 65 años a la hora de vender la vivienda habitual 
• Coeficientes de abatimiento de viviendas anteriores a 1994

1.- Exención por reinversión de la vivienda habitual

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter . Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar Concepto de vivienda habitual.

A efectos fiscales,se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Cuando se tiene más de una vivienda, se entiende que es la habitual aquella en la que la persona reside durante más de 183 días al año No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas. Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente,

es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual, cuando, se produzcan las circunstancias establecidas en el Reglamento del Impuesto. La rehabilitación de la vivienda que vaya a tener el carácter de habitual debe cumplir los requisitos exigibles para otorgar derecho a deducción por tal concepto.

Plazo de la reinversión. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Pero se debe hacer constar sus intenciones en la declaración de la renta del año en que haya vendido para disfrutar de ese beneficio fiscal. No obstante y excepcionalmente , en aquellos casos en que se adquiera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008 , el plazo de dos años para la transmisión de la vivienda habitual, establecido con carácter general en la normativa del Impuesto, se ampliará para todas ellas hasta el día 31 de diciembre de 2010.

En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual: Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber traslado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición. Reinversión parcial. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

CONTRIBUYENTES BAJO LA SOSPECHA DE HACIENDA Hacienda se ha lanzado a la caza y captura de aquellos contribuyentes que aplican en su declaración de IRPF la deducción por inversión en vivienda, cuando hay dudas de que tal vivienda siga siendo la habitual. La normativa de IRPF considera vivienda habitual, aquella que constituye la residencia del contribuyente, y que es habitada por éste de manera efectiva y con carácter permanente. A la hora de determinar que una vivienda no es la habitual del contribuyente, Hacienda se basa en una serie de indicios que, a su juicio, acreditan dicha falta de residencia. Éstos son, entre otros, los siguientes:

- Empadronamiento: Hacienda comprueba en primer lugar, dónde está empadronado el contribuyente, como un indicio de que ésta es su vivienda habitual.

- Consumos: Hacienda se fija en los consumos de los principales suministros de la vivienda (agua, luz, gas…), y a partir de ellos determina si se corresponden con una ocupación efectiva y habitual de la vivienda.

- Distancia respecto al centro de trabajo: Cuando el contribuyente tiene dos viviendas, Hacienda se fija en cuál de ellas es la que está más cerca del lugar del trabajo del contribuyente.

- Distancia respecto al centro de salud: Al igual que en el caso anterior, la vivienda que se encuentre más cerca del centro de salud al que acude el contribuyente, es la que tiene más papeletas de ser considerada la habitual por la Agencia Tributaria. Sin embargo, ¿quién debe acreditar que la vivienda es o no la habitual, el contribuyente o la Agencia Tributaria?

Carga de la prueba: ¿quién debe probar que la vivienda es o no la habitual?

La Ley General Tributaria se remite, en cuanto a la carga de la prueba, a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la regla general es que cada parte de probar los hechos que le beneficien. Por tanto, en materia tributaria se exige al contribuyente la prueba de los hechos que justifiquen la aplicación de deducciones, exenciones, bonificaciones y, en general, cualquier beneficio fiscal. Es por ello que, cuando Hacienda le niega a un contribuyente la aplicación de la deducción por inversión en vivienda, porque considera que la vivienda no es la habitual, es el contribuyente, y no la Administración, el que debe demostrar que dicha vivienda sí es en la que habitualmente reside. Y para ello puede valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

2.- Exención por ser mayor de 65 años a la hora de vender la vivienda habitual

El articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece que “estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.”

¿Pero que pasa si un mayor de 65 años vende una casa que NO es su vivienda habitual? Pues también quedará libre de incremento patrimonial  con la condición de que los ingresos se reinviertan en una renta vitalicia, que deberá tener una periodicidad inferior o igual al año. Deberá hacer esta reinversión en el plazo máximo de seis meses y el importe reinvertido con derecho a exención no podrá superar los 240.000 euros. Así, si ha vendido una casa por 260.000 euros, quedará sujeta a impuestos la ganancia que corresponda a los 20.000 euros en que se supera ese tope de 240.000 euros.

3.-Coeficientes de abatimiento de viviendas anteriores a 1994

Si ha transmitido en 2017,algún bien o derecho adquirido antes de 1995 con ganancia patrimonial, sepa que podra? reducir la ganancia obtenida de manera proporcional a la antigüedad que tuviera a finales de 1994 (limitado a suma de valores de transmisio?n hasta 400.000 euros) un inmueble urbano adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, sepa que podra? reducir la ganancia obtenida en un 50%.

DEDUCCIÓN POR VIVIENDA HABITUAL

Se suprime, con efectos desde 1 de enero de 2013, la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, para los contribuyentes que venían deduciéndose por vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 (excepto por aportaciones a cuentas vivienda), se introduce un régimen transitorio, regulado en la nueva disposición transitoria decimoctava de la Ley de IRPF, que les permite seguir disfrutando de la deducción en los mismos términos y con las mismas condiciones existentes a 31 de diciembre de 2012.

 A partir del 1 de enero de 2013 sólo tendrán derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate los siguientes contribuyentes:

1. Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.
2. Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
3. Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribu­yentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Concepto de adquisición de vivienda.

Se entiende por adquisición de vivienda habitual, a efectos de la deducción, la adquisición en sentido jurídico del derecho de propiedad o pleno dominio de la misma, aunque éste sea compartido, siendo indiferente el negocio jurídico que la origine.

Concepto de rehabilitación de vivienda.

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

• Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos reglamentariamente.
• Que las obras tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda de los límites establecidos en el Reglamento del Impuesto.

Cantidades invertidas con derecho a deducción (base de la deducción).

Con sujeción al límite de 9.040 euros, establecido con carácter general, la base de la deducción está constituida por el importe satisfecho por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. Cuando la adquisición o rehabilitación se realicen con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se vayan amortizando los préstamos obtenidos. En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados de dicha financiación.

También forman parte de la base de la deducción los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente. El importe máximo con derecho a deducción por el conjunto de las inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de vivienda habitual y cantidades depositadas en cuenta vivienda es de 9.040 euros, al que aplicamos un coeficiente del 15%.

Por ejemplo: con una cuota hipotecaria de 500 euros al mes, al cabo de un año se han pagado 6.000 euros. Así, Hacienda le devolvería el 15%, que son 900 euros. Para haber recibido el máximo el contribuyente tendría que haber adelantado ese año otros 3.040 euros. Por otro lado, si un contribuyente hubiera amortizado 10.000 euros, únicamente podría desgravar sobre el tope de 9.040 euros y recibiría los 1.356 euros.

PERDIDAS PATRIMONIALES. Las pérdidas patrimoniales podrán compensarse, en primer lugar, con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio (fondos, acciones, otros inmuebles). Así, se rebaja la posible factura fiscal generada en otras transmisiones. Si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo. Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

ALQUILER

Cuando se alquila un inmueble se generan rentas del capital inmobiliario que tributan en la base general por la diferencia entre ingresos y gastos deducibles. Salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

De los rendimientos inmobiliarios por arrendamiento pueden deducirse  todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. El Rendimiento neto podrá ser negativo. No serán deducibles como gastos, entre otros:

• Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
• El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.

Solo si el arrendamiento es para uso de residencia habitual, el rendimiento neto se puede reducir en un 60%. En cuanto a los que viven de alquiler, tras la reforma fiscal, solo se pueden desgravar el 10,05% de las cantidades abonadas aquellos que firmaron el contrato de arrendamiento antes del 31 de diciembre de 2014 y lo mantengan, el inmueble sea su vivienda habitual y su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros al año. Si los inquilinos firmaron a partir del 1 de enero de 2015 ya no tienen derecho a deducción estatal en el IRPF, aunque podrán seguir beneficiándose de la deducción autonómica.

Segunda residencia

Las viviendas que no son residencias habituales y no generan rendimientos del capital inmobiliario tributan en función de la imputación de rentas, 1,1% o 2% sobre valor catastral. Todas estas circunstancias son las que tienes que tener en cuenta a la hora de vender tu casa en Gijón,hay mucho en juego, por lo que tener un buen asesoramiento en materia inmobiliaria es fundamental. Si estás pensando en vender tu casa en Gijón, llámenos, estaremos encantados de aterderle. César Nozal 626.46.14.85 www.agencialaplaya.com