PROCESO DE COMPRA Y FINANCIACIÓN

QUIERO COMPRAR VIVIENDA ¿POR DÓNDE EMPIEZO?

A la hora de comprar una vivienda, muchos clientes interesados en comprar vivienda, empiezan el proceso viendo propiedades en internet, luego realizando visitas a inmuebles, y después que seleccionan la preferida, van al banco para ver si les conceden el préstamo. ¡ERROR!

Te recomendamos que justo hagas lo contrario, que verifiques antes de empezar a buscar casa, cuál es tu PRESUPUESTO MAXIMO DE COMPRA, ya que de esa manera te ahorrás mucho tiempo y se lo ahorrarás a tu agente inmobiliario.

¿CÓMO CALCULO MI PRESUPUESTO MAXIMO DE COMPRA?

Presupuesto de compra = Dinero Ahorrado + Capacidad de financiación – Gastos de la compra Y para que sepas qué GASTOS vas a tener en la COMPRA de tu nueva casa puedes pinchar en el siguiente enlace: 

¿CÓMO CALCULO MI CAPACIDAD DE FINANCIACIÓN?

Utiliza la calculadora de AGENCIA LA PLAYA te ayudará a calcular estas presupuesto máximo de compra, pinchando en el siguiente enlace:

PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA EN GIJON:

Pero a la hora de pedir una hipoteca tenemos que tener en cuenta varios factores:

1. Ahorro:

La mayoría de bancos financian hasta un 80% del menor valor de tasación o de compraventa de la vivienda. Por tanto, el 20% restante lo tienes que tener ahorrado. Pero, además, tienes que contar con los gastos de compraventa y conformación de la hipoteca que rondan de media el 10% del total.

Por tanto, para plantearte comprar debes tener ahorros por valor de un 30% del importe de la casa. Si no tienes ese ahorro, el banco te lo puede prestar hipotecando otra propiedad que este a tu nombre.

Ejemplo: si la casa cuesta 200.000 euros + gastos : debemos contar con unos ahorros de 60.000 euros aprox

2. Ingresos - CAPACIDAD DE REEMBOLSO:

Para conceder un préstamo , el banco realizará un estudio de riesgo valorando:

• Tus ingresos demostrables: computarán todos tus ingresos declarados. En los asalariados no hay problema, pero en lo autónomos surge el problema de que muchos no están declarando todos sus ingresos, y en estos casos la mayoría de las entidades sólo tienen en cuenta lo declarado (rendimientos neto). También computarán otros ingresos, como pueden ser alquileres, rentas de capital, pensiones, etc. Siempre que como en los casos anteriores estén declaradas y se puedan justificar.
• Tu estabilidad laboral: el tipo de contrato de trabajo, los años en la empresa, la proyección futura, el sector profesional , etc…
• Tu historial de morosidad: si tienes un historial de deudas impagadas será más difícil conseguir financiación Normalmente no se conceden hipotecas a quienes la cuota vaya a suponer más de un 35 - 40% de los ingresos netos mensuales. Para el cálculo de esos ingresos netos , se sumarán los ingresos de la unidad familiar , se restarán todas los gastos de otros préstamos , y de la cantidad resultante, la cuota del préstamo no puede representar más de un 35-40% (AGENCIA LA PLAYA RECOMIENDA QUE LA CUOTA NO SUPERE EL 30 - 33%)

Por ejemplo, si tu sueldo mensual con la prorrata de pagas extras, es de 1.500 euros, no te aconsejamos pagar una cuota mayor de 500 euros. Si no alcanzas los ingresos mínimos, lo más recomendable es no embarcarse en una deuda que durará décadas y optar por el alquiler.

3. Edad:

¿Puede cualquier persona pedir una hipoteca? La respuesta es “no”. Generalmente, las entidades establecen la edad mínima en los 18 años y la máxima en los 70 - 75.

Estar fuera de este rango te imposibilita poder solicitar un préstamo. Ejemplo: una persona de 50 años podrá pedir una hipoteca a un plazo máximo de 20 – 25 años.

Ahorro, Ingresos y Edad son los puntos más importantes, pero, hay otros como el nivel de exigencia de la entidad o de cada oficina, el contexto económico general...

Por ejemplo, si un banco ha decidido en su estrategia anual que será un año para captar liquidez pero no para prestarla, podrían rechazar tu propuesta aunque tengas muy buen perfil.

Por eso es importante que confíes en tu agente inmobiliario de Agencia La Playa ya que estamos acostumbrados a presentar solicitudes de hipotecas de clientes compradores como tú, a las entidades financieras y sabrá en cada momento qué entidad en ese mes ofrece las mejores condiciones.

Un expediente hipotecario bien presentado, con la documentación completa y actualizada, nos da varias ventajas a la hora de obtener el préstamo hipotecario:

• Es una señal para el banco de que somos unas personas diligentes, informadas y serias. No hay nada que provoque más desconfianza que un cliente que no sabe donde tiene los papeles.

• Ayudamos al personal de la oficina a montar el expediente de riesgos, ya que le facilitamos su trabajo y le evitamos perder tiempo. Si el banco no tiene que perder tiempo con nosotros, ganamos los dos.

Por esta razón, tengamos muy clara la documentación a presentar y no entreguemos la información a medias o desactualizada. Cuando vayamos al banco con la documentación, que esté completa y sea actual. Dado que muchas entidades financieras solicitan papeles específicos, preguntemos antes de nada a la entidad qué datos necesita.

AGENCIA LA PLAYA RECOMIENDA tener disponible la siguiente documentación en pdf: DOCUMENTACION

1. Los NIF o NIE en vigor (documentos acreditativos de la persona).
2. Vida laboral actualizada. Se puede pedir una por teléfono o por Internet a la Seguridad Social.
3. Declaración del IRPF más reciente.
4. Extracto bancario de los últimos meses. No todos los bancos lo piden, pero desde luego deberemos presentarla voluntariamente si no tenemos nada que esconder (pagos de tarjeta no declaradas, descubiertos o embargos).
5. Contrato de arras de la vivienda que se pretende comprar
6. También nos van a solicitar en recibo del IBI (contribución).
7. Escrituras o notas simples actualizadas de todas las propiedades que se tengan.
8. Últimos tres recibos pagados de los préstamos que tengamos.
9. Contrato de alquiler y últimos recibos pagados si actualmente estamos viviendo en una casa arrendada.
10. Justificantes de otros ingresos o rentas.
11. Justificantes de otras pagos de otros préstamos o créditos (personales, financiación del coche, tarjetas, etc…)

Además de esta documentación general, según seamos trabajadores por cuenta ajena (asalariados), por cuenta propia (autónomos) o empresas se nos pedirá una documentación específica.

- Documentación de los asalariados. Dado que tenemos una relación laboral que es la que nos genera ingresos cada mes, nos pedirán:

1. El contrato laboral en vigor. Si no estamos contratados como indefinidos nos van a poner muchos más problemas que si estamos fijos.
2. Tres últimas nóminas. Puede que nos pidan más nóminas, según criterio de cada entidad financiera.

-Documentación de los autónomos. Si uno es autónomo y va a solicitar un préstamo hipotecario descubrirá lo que presentar papeles y más papeles. Dado que el autónomo no cobra si no trabaja, ni tiene derecho a indemnización si se queda sin negocio y además sus ingresos no suelen ser fijos, hay que presentar mucha más documentación para acreditar la capacidad de generar ingresos. Entre ella destacamos:

1. Resumen anual del IVA del año anterior.
2. Pagos trimestrales IVA año en curso.
3. Pagos fraccionados del IRPF del año.
4. Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.
5. Es recomendable tener un dossier con información de nuestro negocio, experiencia, mejores clientes y toda la información cualitativa que nos permita demostrar que somos expertos en nuestra actividad.

Documentación para sociedades: A no ser que seamos una empresa muy grande, es muy improbable que nos concedan una hipoteca a nombre de la sociedad sin que firmen los propietarios o administradores como avalistas. Entre la documentación a presentar se encuentra:

1. Impuesto de Sociedades, si se está obligado a presentar.
2. Balance y Cuenta de Pérdida y Ganancias actualizada.
3. Escritura de constitución y demás escrituras de la empresa.
4.  Información sobre los principales clientes, proveedores, posición en el mercado y demás datos cuantitativos y cualitativos que acrediten la solvencia y profesionalidad del negocio.

Por tema de protección de datos, tendrás que firmar una Solicitud o autorización lopd (ley orgánica de protección de datos) de la entidad correspondiente firmada por todos los intervinientes: con este documento autorizamos a las entidades a poder guardar nuestros datos en sus sistemas, y poder pedir informes nuestros de ficheros de morosidad (rai, asnef, etc.) y la cirbe del banco de España donde pueden comprobar si tenemos deudas con otras entidades por un importe superior a 6.000€

YA TENGO LA DOCUMENTACIÓN… ¿Y AHORA CUAL ES EL PROCESO?

• Estudio de la concesión del préstamo Normalmente los bancos, desde que se les entregan toda la documentación necesaria, suelen tardar 48 horas en ver si es viable o no la operación y en ofrecer condiciones de financiación.

• AHORA TOCA ELEGIR VIVIENDA, DE LA MANO DE SU AGENTE INMOBILIARIO DE CONFIANZA DE AGENCIA LA PLAYA. UNA VEZ QUE ENCONTREMOS LA VIVIENDA QUE LE GUSTA Y QUE ENCAJA EN SU PRESUPUESTO MAXIMO, NORMALMENTE SE FIRMA EN ESE MOMENTO EL CONTRATO DE ARRAS. EN ALGUNA OCASIÓN SE PUEDE PACTAR CON EL VENDEDOR, QUE EL CONTRATO QUEDE CONDICIONADO A LA CONCESION DEFINITIVA DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN UN PLAZO DETERMINADO.

• Aceptación o rechazo Cuando cumplen todos los parámetros es el propio director de la oficina el que aprueba la operación. Cuando no cumple parámetros puede ser el director de zona, o el comité de riesgos el que autoriza o no la operación , en ese caso el plazo puede tardar una semana.

• Comparar con otras ofertas bancaria Una vez que tenemos el OK de una entidad , podemos intentar conseguir alguna alternativa, que mejore las condiciones ofertadas. Hasta aquí el proceso no ha supuesto coste, pero una vez que elijamos la mejor oferta, sí que voy a tener el primer gasto que es la Tasación. Para comparar ofertas de forma más detallada se recomienda pedir a las distintas entidades la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que figura en el Anexo I de la Orden EHA/2899/2011 , de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Tendrá carácter orientativo y gratuito y la entidad la ofrecerá en sus canales de comercialización.

• Tasación de la vivienda La aceptación definitiva queda siempre condicionada a la tasación del inmueble. Ese es el primer coste para el comprador (normalmente entre 200 y 450 euros) Solo tiene sentido llegar a Tasar una vivienda se tiene claro que se va a comprar una determinada vivienda que previamente se ha reservado con unas arras. La tasación tarda entre 48 horas y una semana.

• Oferta Vinculante o FIPER El banco de España dice al respecto: “Una vez elegida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, tras facilitar a la entidad información sobre sus necesidades de financiación y situación financiera, deberá pedirle una Ficha de Información Personalizada (FIPER) en la que se detallen las condiciones financieras, y cuyo contenido se recoge en el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011 , de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Se entregará de forma gratuita y siempre antes de vincularse el cliente con la entidad. Cualquier información adicional facilitada por la entidad al cliente se deberá adjuntar a la FIPER. Si ambas partes muestran voluntad de contratar el préstamo hipotecario, tras obtenerse la oportuna tasación del inmueble, hechas las averiguaciones registrales y comprobada la capacidad financiera del cliente, esta podrá solicitar la entrega de una oferta vinculante. Esta se entregará mediante una FIPER como la del Anexo II, en la que adicionalmente se especificará el carácter de oferta vinculante y su vigencia –normalmente no inferior a catorce días naturales-.

La oferta vinculante puede entregarse conjuntamente con la FIPER si ambas coinciden íntegramente en su contenido. El cliente será informado –ver artículo 24 de la Orden EHA/2899/2011 , de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés, y concretamente –en un anexo a la FIPER– sobre su naturaleza; su duración y, en su caso, la obligatoriedad del pago de una prima con su importe; las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura; así como la metodología del cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada.

También se informará al cliente de la existencia, en su caso, de cláusulas suelo y techo, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima. De pactarse un tipo de interés variable, sólo podrán usarse como índices o tipos de referencia los calculados a coste de mercado, no influenciables por la entidad y obtenidos con datos y procedimientos matemáticos objetivos.

A la FIPER se adjuntará un documento referido a las cuotas periódicas frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.”

• Preparación de la minuta por el banco para firmar en notaría. El banco de España dice “usted tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma. Esta revisión es muy recomendable para poder arreglar a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informarle, y usted puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.”

• Liquidación de deudas anteriores si las hay.

• Firma en el Notario En el momento de la firma, normalmente comparece el director de la oficina para la firma del préstamo hipotecario, y tu Agente de Agencia La Playa que te ayudará a verificar que todo esté correcto. En la notaría te facilitarán una copia simple. ¡¡¡¡FELICIDADES YA ERES PROPIETARIO!!!! 

• Liquidación de Impuestos El pago de la provisión de fondos de la notaría puede hacerlos en el mismo acto de la firma o por transferencia antes de 20 días desde la firma, a la cuenta que te facilite la notaría, o bien te lo retendrá por adelantado, la gestora del banco con el que formalices el préstamo.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura. Una vez que se inscribe la escritura, a los 3 meses, o bien la notaría o bien la gestora del banco, te avisarán para que recoja la escritura original debidamente inscrita. ¡AHORA SI ESTA COMPLETAMENTE finalizado todo el proceso!

Seguro que todo este proceso de compra te resulta complicado y perderás mucho tiempo si lo intentas hacer tu sólo. Pero con tu Agente Inmobiliario de Agencia La Playa a tu lado, te sentirás más seguro, ahorrarás tiempo y dolores de cabeza, ya que nos dedicamos a esto, y queremos ayudarte, que quedes satisfecho con nosotros y si es posible que nos recomiendes a tus familiares y amigos.  

CÉSAR NOZAL 626.46.14.85