De acuerdo a la publicación hecha el pasado 3 de septiembre en el BOE, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria fue derogado, significando un gran alivio en el mercado inmobiliario. La vigencia de este artículo hizo que muchas operaciones fueran difíciles de realizar, especialmente a herederos no forzosos (ej. hermanos) que esperaban poder vender casas heredadas.

El artículo 28 se creó con el fin de proteger al heredero real frente al comprador, por lo cual, durante un periodo máximo de dos años desde la muerte del propietario, el heredero podía ejercer su derecho a reclamar su propiedad sobre la vivienda. 

En 1946, cuando la Ley Hipotecaria obtuvo su aprobación, el artículo 28, también conocido como la “Ley de Cuba”, tenía mucha lógica. Se pretendía ayudar a aquellos herederos que vivían en las colonias, y para recibir su herencia debían volver al país. 

Las desventajas adjuntas a la “Ley de Cuba”

Actualmente, el mercado inmobiliario y el sistema jurídico han tenido su respectivo avance, por lo cual la “Ley de Cuba” perjudicaba enormemente y más que aportar beneficios, traía consigo perjuicios económicos y jurídicos. 

Lo primero que se debía hacer para vender una vivienda en estas circunstancias, era hacer la respectiva inscripción en el Registro, pero con una anotación preventiva demostrando su afectación por la cláusula del artículo 28. Como consecuencia, para los herederos forzosos significaba una espera de dos años para vender la herencia plenamente.

En segundo lugar, el precio de una residencia en estas condiciones sufre una disminución considerable. El posible comprador quiere una compraventa segura y cuando se encuentra con una vivienda condicionada con este artículo, pedirá irremediablemente, un precio inferior comparado con otras ofertas o directamente perder el interés por esta opción.

Por todo lo expuesto anteriormente, la desaparición del artículo 28, publicada el 3 de septiembre en el BOE, gracias a la Ley 8/2021, significa un progreso. Ahora, el heredero, sin tener consideración del nivel de parentesco con el difunto, será directamente el titular de la vivienda. Esto implica, que puede ejercer el derecho de vender inmediatamente, sin tener que esperar dos años. Obviamente, la propiedad se venderá a un precio de mercado.

Sin embargo, el inconveniente se mantiene para todas las propiedades heredadas antes del 3 de septiembre. El artículo 28 está ligado al artículo 34, donde se manifiesta que, si aparece un descendiente legítimo, los compradores no deberán responder ante la ley por la compraventa del inmueble, sino los vendedores.

En tal caso, los vendedores serán los responsables de entregar lo recibido por la venta de la vivienda, o si lo solicita el heredero, devolverán el dinero al comprador con intereses. En la práctica esta medida todavía no posee un carácter retroactivo, es decir, las entidades bancarias aún no conceden hipotecas a este tipo de casos, pues no quieren arriesgarse a que los posibles compradores no sean finalmente propietarios

¿Por qué esta derogación ha cobrado mayor importancia ahora?

La pandemia por el coronavirus ha sido un factor que ha afectado drásticamente el mercado inmobiliario. Por un lado, una vez terminado el confinamiento se ha incrementado constantemente la compraventa. Y, por otro lado, la pandemia ha traído un alza en las herencias de viviendas; las estadísticas muestran 103.116 traspasos de propiedades de viviendas por herencia. Así pues, la supresión del artículo significa un beneficio para los interesados en comprar, y para las inmobiliarias y claro está, herederos deseosos de vender. Con ello, los compradores interesados en propiedades heredadas podrán comprarlas libremente.

Por todo lo expuesto, las derogaciones de este artículo significan grandes beneficios para todo el sector, pero será necesario esperar más tiempo para ver sus resultados. A pesar de todas las ventajas que traen estos cambios, no olvidemos que, al vender una propiedad heredada, se hará la respectiva declaración de la ganancia patrimonial generada y pagar el impuesto de plusvalía municipal.

En Agencia La Playa estamos al día de todas las actualizaciones legislativas para brindar una asesoría lo mejor posible, tanto a vendedores como compradores, en todos los trámites que esta operación implica. Para más información, contáctanos.