Conclusiones - Jornada de debate: El problema de la vivienda en Gijón
El problema de la vivienda en gijón
PONENTES QUE PARTICIPARON EN LA JORNADA:
Anselmo Menéndez, Subdirector General de Política y Ayudas a la Vivienda del Ministerio de Fomento, aportó una visión estatal centrada en el Plan Estatal de Vivienda y su aplicación en Asturias. Su intervención permitió comprender qué herramientas existen desde la administración central, cuál es su alcance real y qué limitaciones presenta el actual sistema de ayudas para adaptarse a las necesidades del mercado.
Juan Fernández Pereiro, exdirector general de Vivienda del Principado y de Ordenación del Territorio, profundizó en la situación actual de la vivienda protegida en Asturias. Su análisis ayudó a identificar los principales obstáculos administrativos y de planificación que dificultan su desarrollo y explicó por qué este tipo de vivienda no está creciendo al ritmo que sería necesario.
Santiago Miyares, Director General en Logroño Integración Ferrocarril y exdirector de Sogepsa y SEPES, puso el foco en la generación de nuevo suelo urbano a través de las integraciones ferroviarias. Su intervención permitió entender cómo este tipo de proyectos pueden convertirse en una solución estratégica para aumentar la oferta de suelo en ubicaciones bien comunicadas.
María Calvo, presidenta de FADE, aportó la visión del tejido empresarial, destacando cómo la escasez de vivienda se ha convertido en un freno para el crecimiento económico, la atracción de talento y la competitividad de las empresas. Su exposición dejó claro que el problema de la vivienda tiene un impacto directo más allá del ámbito residencial.
Jose Mª Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias de España, defendió el papel del sector inmobiliario como parte activa de la solución. Su intervención puso en valor la importancia de la colaboración público-privada, la seguridad jurídica y la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda sin penalizar la inversión ni la profesionalización del sector.
Roberto R. Paraja, arquitecto urbanista y fundador de haro architects y EIDOS.HARO Architekten, se desplazó desde Austria para aportar una perspectiva internacional a través de casos de éxito en Viena. Su exposición permitió conocer modelos de vivienda que funcionan gracias a una planificación a largo plazo, estabilidad normativa y una clara apuesta por la vivienda asequible.
Víctor Estrada, CEO de Semilla Proyectos, introdujo una visión innovadora basada en el análisis de datos y el uso de la inteligencia artificial. Su intervención mostró cómo la tecnología puede convertirse en una herramienta clave para diagnosticar el problema de la vivienda y mejorar la toma de decisiones tanto públicas como privadas.
Javier Fombella, arquitecto urbanista, recordó el proyecto con el que ganó el PRIMER PREMIO del concurso internacional para la redacción del PLAN ESPECIAL PARA LA INTEGRACION DEL FERROCARRIL EN LA CIUDAD DE GIJON, en colaboración con los Arquitectos Jerónimo Junquera del Diestro y Liliana Obal. También habló sobre las distintas alternativas que tiene la administración para desarrollar la gestión del suelo, haciendo especial hincapié al sistema de Cooperación.
EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN GIJÓN
En los últimos meses, el debate sobre la vivienda se ha intensificado en Gijón y en Asturias. Y no es casualidad. La vivienda se ha convertido en uno de los principales factores que condicionan el desarrollo económico, la llegada de nuevas empresas y, sobre todo, la capacidad de que la gente pueda vivir y quedarse en la ciudad.
Desde Agencia La Playa, que trabajamos a diario con compradores, vendedores e inversores, sabemos que el problema no es teórico: se nota en el mercado cada día.
EL ORIGEN DEL PROBLEMA: POCA OFERTA Y MUCHA DEMANDA
El diagnóstico compartido durante el debate fue claro y bastante unánime: la escasez de oferta es el verdadero núcleo del problema.
En Gijón, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido a mínimos históricos, con menos de 400 viviendas disponibles en todo el mercado. En compraventa, la situación es similar: desde 2017 la oferta se ha reducido de forma muy significativa desde casi 5000 viviendas hasta las 1250 actuales aprox., lo que ha provocado una fuerte competencia entre compradores y una presión constante sobre los precios.
Lo más relevante es que no falta demanda. Si hubiera más vivienda de obra nueva, se absorbería sin dificultad. Al no existir, el mercado se ve obligado a recurrir de forma intensiva a la vivienda de segunda mano.
UNA DEMANDA CADA VEZ MÁS AMPLIA Y EXIGENTE
Otro de los puntos destacados fue el cambio en el perfil del comprador. Hoy en día, una parte muy importante de las operaciones en Gijón procede de:
Compradores de fuera de Asturias (el 25% de las transacciones que se generan en Asturias son de personas que residen fuera del Principado, en concreto Madrid, Baleares, Castilla León , Cataluña y Valencia)
Inversores que buscan seguridad
Familias que han pasado del alquiler a la compra gracias a condiciones hipotecarias favorables
A esto se suma la llegada prevista de nuevos proyectos empresariales y sanitarios que generarán unos TRES MIL empleos en los próximos años. Sin una planificación adecuada, esta realidad solo puede traducirse en más tensión sobre el mercado residencial.
EL PAPEL CLAVE DEL SUELO Y LA GESTIÓN URBANÍSTICA
Desde una perspectiva técnica, el debate puso el foco en dos cuestiones fundamentales: la falta de suelo finalista y la lentitud administrativa.
Gijón dispone de poco suelo urbanizable y, además, su desarrollo es excesivamente lento. Esto retrasa la llegada de nueva vivienda al mercado y limita cualquier política que pretenda mejorar el acceso a la vivienda.
La vivienda pública es necesaria y debe formar parte de la solución, pero durante el debate se dejó claro que no es suficiente por sí sola. Incluso en escenarios optimistas, la promoción pública solo cubriría una pequeña parte de la demanda real de la ciudad.
Por eso, se subrayó la importancia de recuperar la colaboración público-privada, impulsando vivienda protegida y asequible promovida por el sector privado, con reglas claras, seguridad jurídica y precios realistas.
La experiencia demuestra que cuando el sector privado puede trabajar con estabilidad, la vivienda llega antes y en mayor volumen al mercado.
REGENERAR CIUDAD PARA CREAR VIVIENDA
Más allá de construir, se habló de hacer ciudad. La regeneración de grandes espacios urbanos, como la integración ferroviaria o la transformación de suelos industriales en desuso, representa una oportunidad única para:
1. Crear nuevos barrios bien conectados
2. Aumentar la oferta residencial
3. Mejorar la calidad urbana y los espacios públicos
Se presentaron ejemplos de éxito, como el modelo de Viena, donde la vivienda se entiende como una infraestructura básica y se gestiona con una visión a largo plazo, alejada de decisiones cortoplacistas.
EN LA JORNADA DE DEBATE MARÍA CALVO COMENTÓ LA PERSPECTIVA DE LOS EMPRESARIOS DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN:
2)Disponer de suelo finalista suficiente. Incrementar el suelo urbanizable y acelerar su desarrollo mediante una reforma de la Ley del Suelo y la reducción de trámites burocráticos.
3)Impulsar nuevas bolsas de suelo. Desarrollar áreas estratégicas (Plan de Vías, Natahoyo, Jove) sin necesidad de modificar el Plan General, para responder a corto plazo.
4)Garantizar la viabilidad económica de los suelos. Ajustar cargas urbanísticas y edificabilidad para que los proyectos sean viables y permitan vivienda asequible.
5)Agilizar la concesión de licencias. Mejorar la digitalización, permitir tramitaciones en paralelo y aplicar el silencio positivo para reducir tiempos.
6)Flexibilizar los usos urbanísticos. Adaptar los Planes Generales a nuevas formas de vida y necesidades cambiantes de la población.
7)Movilizar viviendas vacías con incentivos y seguridad jurídica. Dar confianza a los propietarios para alquilar, evitando intervencionismo que retraiga la oferta.
8)Fomentar la rehabilitación del parque residencial. Priorizar la rehabilitación, ya que más del 50% de las viviendas tiene más de 50 años y no está en condiciones de alquiler.
9)Desarrollar un Plan Estatal de Vivienda equilibrado. Combinar vivienda pública con vivienda protegida promovida por el sector privado, actualizando los precios del módulo y manteniendo la financiación en el tiempo.
10)Aplicar una fiscalidad más favorable a la vivienda. Reducir la elevada carga fiscal sobre un bien de primera necesidad y apoyar la industrialización del sector y la atracción de talento.
ROBERTO PARAJA NOS CONTÓ EL MODELO DE VIVIENDA PÚBLICA DE VIENA, QUE GRÁFICAMENTE RESUMIMOS:
VÍCTOR ESTRADA COMPARTIÓ EL INFORME QUE DESARROLLÓ A TRAVÉS DE LA IA MENDIANTE PROCESOS DE DEEP LEARNING
Sectores profesionales más vulnerables por la subida de precios en Gijón
La subida del alquiler y del precio de la vivienda en Gijón está impactando con más fuerza en quienes tienen salarios bajos o cercanos al SMI. Para muchos trabajadores, acceder a una vivienda supone destinar una parte excesiva de sus ingresos, algo difícilmente sostenible.
Según el informe, los sectores más afectados son:
• Hostelería: camareros y cocineros, con sueldos bajos frente a alquileres elevados.
• Limpieza y servicios generales: ingresos insuficientes para acceder a una vivienda en condiciones sostenibles.
• Comercio: dependientes y personal de tiendas y supermercados.
• Cuidados y ayuda a domicilio: un sector clave en una ciudad envejecida, pero mal remunerado.
• Logística y reparto: personal de almacén y mensajería.
• Seguridad privada: vigilantes con salarios ajustados.
• Servicios personales: peluquería y estética.
• Telemarketing y atención al cliente.
Idea clave del informe:
Con los precios actuales, un trabajador con salario bajo puede llegar a destinar más del 60 % de sus ingresos al alquiler, situación inasumible para un único sueldo, por lo que eso hace que aumente el riesgo de fuga de trabajadores esenciales y genere tensiones en servicios básicos.
El paulatino envejecimiento poblacional generará una mayor necesidad de asistencia de un colectivo de personas mayores de 65 años , que hoy suponen un 27%, pero que en 2030 harán de nuestra región la más envejecida de España y de Europa.
JAVIER FOMBELLA NOS RECORDÓ UN PROYECTO GANADOR PARA GIJÓN, Y MÁS ACTUAL QUE NUNCA, LO RESUMIMOS CON ESTA INFOGRAFÍA
Javier explicó las diferencias que existen en la gestión de planeamientos de Desarrollo mediante Compensación y por Cooperación.
Los sistemas de compensación suponen plazos muy largos debido a la constitución de Juntas de compensación que pueden acabar en procesos expropiatorios que pueden alargar mucho los plazos.
Por otra parte los sistemas de Cooperación permiten a la iniciativa pública desarrollar planeamientos, que la administración impulsará y se convertirá en ente urbanizador, distribuyendo entre los propietarios derechos y obligaciones, pudiendo realizar pagos en suelos resultantes.
SANTIAGO MIYARES EXPLICÓ CON DETALLE EL SECRETO PARA PODER DESARROLLAR UNA INTEGRACIÓN FERROVIARIA CON ÉXITO, Y LAS DISFERENCIAS ENTRE LA ACTUACIÓN DE LOGROÑO RESPECTO A LA DE GIJÓN
El éxito de la integración ferroviaria es amortizar parte de la gran inversión con la venta de las viviendas que se generen en los desarrollos resultantes, por lo que esos suelos tienden a desarrollar bolsas de suelos para venta de viviendas libres, con un máximo de un 10% de viviendas de protección oficial
JESUS MARTÍNEZ GUZMAN PENDÁS
Para finalizar el post, sólo añadir que estas jornadas tuvieran la presencia institucional del concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Gijón, Jesús Martínez Salvador que comentó la visión del ayuntamiento de Gijón, y la de Guzmán Pendás que explicó a los presentes detalles del Plan "Gijón Confía Alquilando" del que Agencia La Playa forma parte.
Agencia La Playa seguirá organizando jornadas técnicas, que propongan soluciones al problema de la vivienda en Gijón, y nunca con el fin de la crítica, sino del debate sereno y de la escucha de profesionales que quieran compartir su conocimiento para formar parte de la solución al gran problema social que vivimos.
César Nozal
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Asimismo, ese mismo día por la tarde tuvo lugar la Gala 1.ª Edición de los Premios We Love Gijón, celebrada en el Teatro de la Universidad Laboral, un evento que reconoció el talento, la innovación y el compromiso con la ciudad en distintos ámbitos empresariales y sociales. Si quiere conocer más detalles sobre la Gala PINCHE AQUÍ
