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ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJON

En economía se suele decir que a mayor demanda , el efecto consecuente es un aumento en el precio.. Pero el caso es que el aumento de venta de viviendas en Gijon no está generando un mayor precio de venta... y nos preguntamos ¿Por qué? Pues para dar respuesta a esta pregunta realizamos un análisis del comportamiento de la Venta de viviendas en Gijón

Lo primero que vamos a ver es la gráfica de transacciones inmobiliarias en Gijón, hasta el 3ºT de 2018 respecto a los últimos años:

La evolución de las ventas de viviendas en Gijon mes a  mes presenta el siguiente histórico mensual:

  2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
enero 286 278 158 155 136 95 48 69 86 152  173 268
febrero 417 448 162 183 118 100 64 118  139  206  191 227
marzo 374 313 122 265 207 119 76 115 148  197  251 252
abril 306 211 133 310 115 131 151 115 154  163  208 246
mayo 321 254 161 228 203 99 94 126  163  219  277 365
junio 298 196 165 492 156 202 113 124  202  210  310 262
julio 409 295 234 186 183 127 101 190  212  169  248 257
agosto 289 155 146 116 135 140 97 119  173  139  212 198
septiemb 231 172 188 124 109 113 86 121  162  251  226 206 
octubre 334 200 339 171 174 120 135 153  194  166  257 272
noviemb 330 155 254 268 181 217 100 149  206  215  242 225
diciemb 319 178 215 544 447 456 137 204  219  246  248  
                         
ventas anuales en Gijon 3914 2855 2277 3042 2164 1919 1202 1603 2058  2302  2843  

Si comparamos la evolución del mercado de Gijón , con el de Oviedo, los datos resultan similares en proporción a la población:

  2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
enero 373 299 206 159 94 64 39  73   77 99 121 158
febrero 316 358 190 206 155 102 61 96 89 126 146 169
marzo 525 297 319 202 165 167 81 164 140 121 218 188
abril 293 363 241 178 211 132 76 85 124 128 147 168
mayo 281 283 255 274 116 94 83 102 101 122  164 224
junio 352 266 211 464 96 166 65 90 132 172  191 276
julio 460 225 211 144 102 147 125 117 119  157  143 260
agosto 265 137 109 87 105 114 75 109  102  135  138 170
septiembre 275 196 174 103 114 64 70  80  96  165  160 178 
octubre 265 314 270 146 163 149 102 103  135  129  175 206 
noviembre 414 325 240 406 213 121 170 104  111  138  323 198
diciembre 366 360 285 648 221 411 110 180  130  155  175  
                         
ventas anuales en Oviedo 4185 3423 2711 3017 1755 1731 1057 1223 1356 1640  2101  

Pero también sabemos que el número de transacciones de compraventa es inversamente proporcional al número de desempleados en la ciudad.

Evolucion de los datos de parados para el Municipio de Gijón hasta Diciembre del 2018.

Y aunque el desempleo es un problema, Gijón tiene otro problema: un bajo número de afiliados a la seguridad sociaL

Solo 1 de cada 4 personas que vive en la ciudad trabaja en la ciudad...es un dato demoledor.

La suma de la ecuacion de un número de desempleados elevado , una población envejecida y cada vez mas escasa , genera una consecuencia : que el precio de la vivienda no suba

¿cuanto se tiene que reducir el desempleo para que afecte al precio? Pues pensamos que para que los precios vuelvan a subir, tenemos que remontarnos a hasta  a niveles del año 2008, entorno a los 15.000 desempleados, momento aquel que fue el punto de inflexión en los precios de venta en la ciudad, y momento en el que se registró el máximo histórico de precios de 2602 €/m2 , y que tras una caída del  41% durante estos años, nos sitúa en 1.530 €/m2.

CORRELACION DEL PRECIO DE LA VIVIENDA , EL DESEMPLEO Y LAS COMPRAVENTAS EN GIJON - AUTOR: CESAR NOZAL

CORRELACION DEL PRECIO DE LA VIVIENDA , EL DESEMPLEO Y LAS COMPRAVENTAS EN GIJON - AUTOR: CESAR NOZAL

La explicación a los picos de compraventas a lo largo de estos años son comunes a otras localidades, como por ejemplo Oviedo, donde en el gráfico de abajo se puede apreciar la relevancia de las 4 medidas fiscales que afectaron a las compraventas, tanto en Gijón como en Oviedo, donde el patrón de comportamiento de las distintas variables que analizamos son similares.

EVOLUCIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJÓN Y OVIEDO (2007 -2014) estudio realizado por César Nozal - fuente : Notariado EVOLUCIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDAS EN GIJÓN Y OVIEDO (2007 -2014) estudio realizado por César Nozal - fuente : Notariado 

Por otra parte hay muchos propietarios que no son plenamente conscientes de las escasas operaciones que se producen por encima de una escala de precio determinada, por eso incorporamos este cuadro

VENTAS DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2018 POR TRAMOS DE PRECIOS:

La realidad  es que una media de 8  viviendas en toda ASTURIAS son las que se venden al trimestre por encima de 450.000 euros.

En la comparativa de Asturias con la media nacional en cuanto compraventas analizamos 3 datos en el informe del 1t - 2018 de Tinsa : Estamos por debajo de la media nacional en relación al número de viviendas vendidas frente al total de viviendas existentes. Comparativa de vivienda en Asturias frente al resto de comunidades autonomas  

Además Asturias es una de las comunidades donde mayor plazo hay para vender una propiedad.  

Resumen sobre la evolución inmobiliaria de la costa en Asturias

https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/otros-informes/informe-vivienda-costa-2018/

Aqui incorporamos unas gráficas de la evolución del precio de la vivienda por Comunidades y por provincias.

Además pinchando este enlace se pueden consultar las estadísticas de ASOCIAS sobre el comportamiento de la vivienda en Gijón en el año 2017

ENVEJECIMIENTO POBLACIONAL

Por otra parte , y a mas largo plazo la pirámide poblacional de la ciudad no es muy atractiva, ya que se prevee un menor nuevo consumo, tal como se puede ver en los segmentos poblacionales que se incorporarán al mercado en los próximos años

Si el segmento poblacional más numeroso de la ciudad ronda una edad media de unos 40 años , el problema vendrá dentro de 10 ó 15 años años ya que el consumo se reducirá drásticamente, ya que se incorporarán al mercado del consumo menos de la mitad de la población media actual.

Esa menor necesidad de vivienda afectará al precio de la vivienda a largo plazo.

PÉRDIDA DE POBLACION

Segun los datos publicados por el INE a 1 de Enero de 2017 el numero de habitantes en Gijón era de 271.843

Evolucion de la poblacion desde 1900 hasta 2018
Año Hombres Mujeres Total
2018 128.208 143.635 271.843
2017 128.355 144.010 272.365
2016 128.955 144.467 273.422
2015 129.372 144.918 274.290
2014 130.204 145.531 275.735
2013 129.984 145.290 275.274
2012 131.373 146.360 277.733
2011 131.283 146.276 277.559
2010 131.217 145.981 277.198
2009 131.594 145.960 277.554
2008 130.688 145.011 275.699
2007 129.914 144.123 274.037
2006 130.229 144.243 274.472
2005 130.064 143.867 273.931
2004 128.762 142.277 271.039
2003 128.672 142.203 270.875
2002 128.447 141.764 270.211
2001 127.986 141.285 269.271
2000 126.994 140.432 267.426

CADA VEZ EMIGRAMOS MÁS

Segun los datos publicados por el INE en el CERA, Censo Electoral de españoles residentes en el extranjero a 1 de Noviembre de 2018 los los españoles que residen habitualmente en el extranjero o han trasladado al extranjero su residencia habitual mayores de 18 años eran 13478 personas con municipio de origen en Gijón. Eso supone un incremento de un 40% en 7 años.

Esperamos que tanto el Ayuntamiento como el Principado tomen medidas al respecto, ya que se avecinan nubarrones en el futuro del sector inmobiliario de la comunidad autónoma.

Buenas medidas para incentivar el aumento de las transacciones futuras serían las relacionadas con la bonificación impositiva de las viviendas que se transmitan , para reformarse  y rehabilitarse , mejorando la eficiencia energética de las mismas, o eliminando barreras arquitectónicas que afectarían a la movilidad de una población más envejecida.

Lo que está claro es que seguiremos analizando la evolución inmobiliaria de Gijón, y para cualquier duda al respecto, estaremos encantados de informarle al respecto.

César Nozal

626.46.14.85

www.agencialaplaya.com

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