Es bastante habitual una situación que puede generar problemas a la hora de acudir a notaría, y no es otra que cuando se Vende un inmueble "heredado".

En esta circunstancia hay que tener especial cuidado, cuando esa herencia "se recibe" por ejemplo de un hermano o de un tío... ¿por qué? Porque La Ley Hipotecaria limita la posibilidad de hipotecar ese inmueble, durante el plazo que va desde la muerte del antiguo propietario en dos años. Por lo tanto si el posible comprador tiene que hipotecar para comprar, el banco no le va a conceder esa posibilidad (ni al vendedor tampoco).

Además esa circustancia, no siempre viene reflejada en la nota simple, ya que se considera una "limitación legal", pero no tiene la consideración de "carga". Es decir, hay muchos compradores , que comprando de "contado" se enteran de esa limitación en la propia notaría... y en ese caso:

- ¿Puedo hipotecar?
No

- ¿Puedo comprar?
Sí, de contado pero eso implica el riesgo para el comprador, que durante el plazo antes mencionado de los dos años de la muerte del antiguo titular, aparezca un heredero "real", que reclame la propiedad, que vendió el heredero "aparente".
En ese caso, el comprador, pierde el inmueble frente al heredero real, aunque podrá reclamar al heredero aparente, que se lo vendió, el precio que pagó por él, las costas del pleito y los gastos del contrato de compra... Concretamente el articulo 28 de La Ley Hipotecaria viene descrito así:

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos DOS AÑOS desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de "herederos forzosos". 

- ¿Quien son los herederos forzosos?
Se regula en el Art. 807 del Código Civil: Son herederos forzosos, en primer lugar, los hijos (tanto naturales como por adopción, matrimoniales y no matrimoniales) y descendientes y, en su defecto, los padres y ascendientes.Por su parte, el viudo/a heredará en la forma que se establece legalmente.

- ¿Qué Derechos tiene el Cónyuge Viudo?
Se regula en los Artículos 834 a 840 del Código Civil. Los derechos del Cónyuge Viudo varían en función de las personas con las que concurra en la Herencia, así:

- Si lo hace con Hijos o Descendientes (Hijos, Nietos ...), tiene derecho al  usufructo vitalicio del tercio de mejora (Art. 834 del Código Civil) Si no hubiese Descendientes perio sí Ascendientes (padres, abuelos ...),  tendrá derecho al usufructo vitalicio de la mitad de la herencia (Art. 837  del Código Civil).
- A falta de Ascendientes y Descendientes, el usufructo vitalicio lo será sobre dos tercios de la herencia (Art. 838 del Código Civil).
- En defecto de ascendientes y descendientes, y antes que los colaterales, sucederá en todos los bienes del difunto el cónyuge sobreviviente (Art. 944 del Código Civil).

Recordemos que una herencia se divide en 3 partes:

1. La legítima: testador no puede disponer libremente, porque por ley se reserva a determinados "herederos forzosos", excepto que el testador decida desheredarlos de forma expresa. Ésta, hace referencia a la tercera parte de la herencia que legítimamente le corresponde a los descendientes directos del fallecido por derecho, entendiéndose como tales en primer lugar a los hijos. A la hora de establecer la división de la herencia, es la parte mínima que ha de repartirse entre los hijos a partes iguales. En caso de que alguno de ellos hubiese fallecido, esta parte de la herencia pasaría a sus descendientes directos
2. El tercio de mejora: está relacionado con el derecho del testador a disponer de una parte de su legado para beneficiar a uno o varios de sus herederos. Para que este reparto se aplique en la división de la herencia es preciso que el fallecido lo haya reflejado en su testamento. En caso de no existir esa certeza, la mejora se repartirá a partes iguales entre los mismos perceptores de la parte legítima.
3. El tercio de libre disposición: es la parte sobre la que el fallecido puede actuar con total libertad, permitiendo a quien hace testamento legar un tercio de sus bienes a quien disponga, sin necesidad de que sean descendientes o familiares. En los casos en los que no exista esta voluntad por parte del fallecido, esta división de la herencia pasaría a formar parte de la legítima.

En resumen: Art. 28 de la Ley Hipotecaria: ¡Comprador! Sepa que:
- Regla general: Principio fe pública registral: Si el vendedor – heredero es el titular registral de la finca y ,tras la compra, la inscribe Vd a su favor en el Registro, quedará protegido frente a futuras reclamaciones de terceros.
- Excepción: Art. 28 Ley Hipotecaria. Si en los dos años posteriores al fallecimiento del causante aparece un heredero forzoso (real) con mejor derecho hereditario al del vendedor - heredero aparente/ no forzoso - podrá reclamarle sus derechos y Vd. no podrá defenderse alegando la protección que le brinda su inscripción registral.
Son herederos forzosos, según el Código Civil:

- Hijos y descendientes
- Padres o ascendientes ( a falta de los anteriores)
- Viudo o viuda

- ¿Por qué pueden aparecer herederos forzosos, después de adjudicada e inscrita la herencia?
Aparece un testamento que no se había inscrito en el Registro de Actos de Última Voluntad - Existía un testamento escrito a mano ( ológrafo) y no presentado al Notario - Surge un hijo extramatrimonial , hasta ahora desconocido - Vuelve un heredero que se creía ausente o resulta que vive uno que pensábamos había fallecido, etc.
Posible solución en una compraventa, en la que el comprador no quiera asumir el riesgo, existe la posibilidad de hacer un arrendamiento con opción a compra, y una vez cumplido el plazo de los dos años, ejercer la opción descontando las cantidades aportadas hasta ese momento.

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