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CONFLICTOS A LA HORA DE VENDER UN PISO HEREDADO

En muchas ocasiones nos encontramos clientes que entran en la oficina para que les vendamos el piso, y tras una breve charla nos comentan que el piso es heredado y que la propiedad es compartida entre varios herederos. Nuestras preguntas siempre son las mismas:

  • ¿Has formalizado la adjudicación de herencia?
  • ¿Has pagado a hacienda el impuesto de sucesiones?
  • ¿Has liquidado la plusvalía?
  • ¿Has inscrito el piso en el registro de la propiedad?

En algunos casos los clientes se pueden sentir molestos por recibir estas preguntas. En otros casos, los clientes vendedores no tienen claro en el proceso en el que están. Algunos de ellos nos dicen , que ya lo harán cuando haya un comprador en firme...
Para poder vender una vivienda, el primer paso es que todos los herederos firmen la autorización de venta en un precio determinado...mientras no haya esa autorización de venta por parte de todos los "herederos" no se podrá comercializar ese inmueble con una mínima garantía, ya que basta que haya un cliente comprador interesado,  para que uno de los herederos cambie de opinión y decida no vender...y se trunque la operación. Otros clientes, llegan a liquidar el impuesto, pero no inscriben la propiedad a su nombre, aduciendo que ya lo harán el mismo dia que se firme la escritura de venta...

Y es que retrasar la firma de la escritura de adjudicación, más que ventajas trae Inconvenientes 

1) Fallecimiento de herederos

El fallecimiento de personas con derecho a la herencia, determinará que haya de contarse con los herederos de esa persona fallecida para firmar la escritura que no teníamos aún firmada. La parte de cada heredero no se verá afectada (cada heredero hereda lo mismo y la parte del fallecido va a sus propios herederos), pero la entrada de nuevos herederos (los herederos del heredero) puede ser un inconveniente cuando son menores de edad, cuando son incapaces(jóvenes o ancianos), cuando son familiares políticos con los que las relaciones pueden ser no tan buenas (por ejemplo el viudo o viuda de nuestro hermano fallecido que adquiere derechos a su muerte y entra en el reparto de la herencia de nuestro padre o madre).

2) Pérdida de la capacidad

Sorprende pero para firmar una escritura, “hay que tener la cabeza en su sitio” y los problemas de capacidad no se arreglan en la notaría, se arreglan en el juzgado. Esto también sorprende y mucho, porque oyes aquello de “pero usted me tendrá que hacer algún papel”. “Pues no Señora, lamento muchísimo la situación en que se encuentra su esposo, pero yo no puede hacer nada”. “Tiene que buscar un Abogado, que declaren incapaz a su esposo en el JUZGADO y que le nombren un tutor para que actúe en su representación”. A pesar de todo, la Señora suele marcharse enfadada y entender que yo estaba haciendo algo mal y que debía hacer algo por ella. El transcurso del tiempo puede suponer que alguno de los que tienen derecho a la herencia pierdan la capacidad necesaria para la firma de la escritura, haciéndose necesaria su incapacitación para que un tutor firme la escritura en su nombre, con menos y peores posibilidades de reparto de la herencia que si se trata de personas con plena capacidad.

3) Prisas para vender o conseguir financiación

De repente resulta que necesitamos financiación para mantener los bienes de la herencia o para otros fines particulares de cada heredero y nos entra la prisa para heredar. Hay herencias muy fáciles, pero otras no lo son tanto con lo que el proceso puede alargarse y los nervios acentuarse en esos momentos. Mala solución es la adjudicación parcial de las herencias, que consiste en hacer varias  escrituras de herencia según vayamos necesitando hacer alguna cosa con los bienes que heredamos, puesto que incrementan muy considerablemente el gasto en notaría. No ocurre lo mismo con el registro, pero en la notaría sale muy caro contar varias veces una misma historia. A mayor valor del negocio y mayor extensión de la escritura, “peor parados“.

4) Rectificación de fincas

De entre todos los inconvenientes este es el que más me preocupa y más aún desde la Ley 13/2015 que ha modificado la legislación hipotecaria y catastral en materia de coordinación Catastro y Registro y en materia de excesos o defectos de superficie y en unas cuantas cosas más, poniendo ciertas cosas aún más difíciles de lo que ya estaban. Es una problemática fundamentalmente del suelo rústico y del urbano no edificado que conviene tratar con tiempo puesto que puede generar expedientes largos (y a veces caros) que no se resuelven de la noche a la mañana y que son incompatibles con las prisas. Una venta o una hipoteca podría frustarse por no tener una propiedad debidamente adaptada a la realidad física. Hoy hay muchos inmuebles disponibles y un comprador querrá una escritura perfecta y que su propiedad esté al “centímetro“, lo mismo que los Bancos que ya tampoco quieren sorpresas de este tipo.

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5) Rigorización de requisitos

Desgraciadamente cada vez hacen falta más cosas para firmar escrituras. La extensión de cualquier escritura se ha multiplicado por cinco por razón de exigencias (beneficiosas en la mayor parte de los casos y fracasadas en otros como ocurre, en mi opinión, con las Certificaciones de Eficiencia Energética o los Libros de los Edificios o semi-fracasadas como los Seguros Decenales) las cuales hay que cumplimentar y que probablemente vayan aumentando con el paso del tiempo dada la “incontinencia legislativa” nacional y autonómica de las últimas décadas.
Un caso habitual es de las segregaciones de fincas que conllevan muchos repartos de herencia las cuales  pudieron hacerse sin licencia en su momento y que quedan ahora sujetas a ese requisito que tal vez no sea ya posible cumplimentar. y es que cada vez son más bancos que no conceden la financiación al futuro comprador, sin que previamente este inscrito a nombre de los vendedores el inmueble que se pretende vender."   Por lo que la recomendación de AGENCIA LA PLAYA es que siempre se solucionen estos temas , para que no haya problemas con la venta de la propiedad  

¿QUE PASOS HAY QUE SEGUIR PARA INSCRIBIR UNA HERENCIA A FAVOR DE LOS HEREDEROS?

1) RECOPILAR LA DOCUMENTACIÓN

PARA LA ACEPTACIÓN DE HERENCIA. El objetivo de este trámite es adjudicar al heredero los bienes, derechos y obligaciones de la persona fallecida. La herencia se puede aceptar o rechazar. Si se acepta , La aceptación puede ser pura y simple que implica que el heredero no sólo recibirá los bienes integrantes de la herencia, sino que también responderá personalmente, con sus propios bienes, de las deudas de la misma. Si el heredero acepta la herencia a beneficio de inventario sólo responderá de las deudas de la herencia hasta el límite del valor de los bienes hereditarios. Es decir, el heredero no responderá con su propio patrimonio de las deudas de la herencia cuando éstas son superiores al valor de los bienes de la misma.
La aceptación se realiza mediante una declaración de voluntad en tal sentido recogida en un documento privado o en escritura pública ante Notario. La aceptación de la herencia puede hacerse al mismo tiempo y en el mismo documento en el que se formaliza la partición de la herencia o en documento separado y con carácter previo a la partición. Si se renuncia a la herencia,  debe ser expresa y desde la entrada en vigor de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria de 2 de julio de 2015, ha de hacerse necesariamente en escritura pública ante Notario.
La aceptación o la renuncia a la herencia han de referirse a la totalidad de la misma. No se puede aceptar una parte de la herencia y renunciar al resto, o aceptar determinados bienes de la herencia y renunciar a los demás bienes. Por el contrario, en el caso de que concurran en la misma persona los conceptos de heredero y legatario, sí es posible aceptar la herencia y repudiar el legado o viceversa. Por otra parte, tanto la aceptación de la herencia como su renuncia son actos irrevocables, que una vez formalizados no pueden deshacerse. Para formalizar la aceptación de la herencia deberás presentar la siguiente documentación ante un notario:

Documentación necesaria para aceptar la herencia.

  • Certificado de defunción: Tramitado por el Tanatorio, o bien lo sacaremos en el registro civil, pagaremos una tasa de 3’70 euros, cubriremos el modelo 790, y lo solicitaremos al Ministerio de Justicia.
  • Certificado del seguro: Es el documento que acredita los seguros en los que figura la persona fallecida. Se debe presentar aunque no tuviera seguros contratados.
  • Testamento del causante: Como con el certificado de últimas voluntades, la notaría tendrá en posesión el testamento propiamente dicho, si lo hubiera.
  • Escrituras de la propiedad: Deberás tener las escrituras de la propiedad de los bienes y certificados bancarios. Puedes comprobar el nombre que figura en cada propiedad solicitando una nota simple.
  • Certificados bancarios de las cuentas: Debes avisar a la entidad bancaria de la persona fallecida para evitar que se bloque la cuenta o un porcentaje de ella, en cualquier caso, una vez aceptado el saldo se podrá desbloquear.
  • Datos del catastro: Los datos catastrales aparecen en las escrituras de la propiedad y en la nota simple. Es importante que consultes con profesionales la valoración de ese inmueble pues, al suponer un incremento patrimonial, tendrá implicaciones fiscales que debes conocer de antemano.
  • Datos personales de la persona heredera: DNI, dirección, estado civil, etc.
  • Gastos de entierro: Por último deberás presentar la factura emitida por el tanatorio o, en su defecto, el documento expedido por el seguro.
  • Certificado de últimas voluntades: Este documento acredita el otorgamiento de testamento de la persona fallecida y debe solicitarse en la notaría en la que lo haya hecho. Si pinchas este link accederás a los trámites para conseguirlo 15 dias después de la fecha de fallecimiento. Este documento nos dirá si hay testamento y en qué notaría está protocolizado.

a) SI NO EXISTE TESTAMENTO el trámite se complica un poco más.  Si se da esta circunstancia, será obligatorio acudir a la notaría del último domicilio, o donde tuviera el causante la mayor parte de su patrimonio o en su defecto la del lugar del fallecimiento , según la ley 5/2015 de jurisdicción voluntaria (no hace falta ir al juzgado, basta con acudir al notario) y deberemos proceder a iniciar un procedimiento de declaración de herederos “ab intestato”.  Hay que redactar declaración de herederos, justificar con el libro de familia el parentesco, y llevar dos testigos. Esta declaración se publicará en el BOE durante 20 días hábiles y en el tablón de anuncios de los Ayuntamientos del último domicilio del causante. Si no hay nadie al que interese la herencia, pasado ese plazo se declaran herederos. El coste de la declaración de herederos es de doscientos euros (200€) aproximadamente.

b) SI HAY TESTAMENTO. Debemos recoger un original del mismo, en la notaría en la que se haya realizado el último testamento.

2) LIQUIDAR IMPUESTO DE SUCESIONES

Para formalizar la inscripción en el registro te solicitarán justificación de pago de dicho impuesto. Este tributo grava cualquier incremento de patrimonio procedente de una herencia. Si estás exento de pagar este impuesto, o ya ha prescrito, debe ser hacienda quien lo certifique, por lo que deberás presentar allí también las escrituras. En Asturias , el ISyD debe ser liquidado dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento del causante. Se puede pedir una prórroga por otros seis meses. Información: Modalidad Sucesiones Los modelos se pueden descargar aquí: Descarga de impresos El pago del impuesto de sucesiones prescribe a los cuatro años y seis meses desde el fallecimiento del causante.

3) LIQUIDACIÓN DE LA PLUS VALÍA MUNICIPAL

Se aplica a cualquier transmisión de patrimonio que tenga que ver con un inmueble. Su origen es la corrección del valor de la propiedad por el incremento entre el momento de la adquisición y cuando recibes la herencia. Se pagan en el Ayuntamiento. Y dependerán del valor catastral y de los años de tenencia del inmueble. Link para Calcular tu Plusvalía (para inmuebles sitos en el concejo de Gijón) El plazo será de seis meses desde la fecha de fallecimiento. Se puede pedir prórroga de otros seis. El modelo se puede descargar aquí: Impreso de plusvalía Gijón *Actualización Marzo 2017: ¡OJO! El TC declara la plusvalía municipal inconstitucional cuando hay pérdidas.
En los supuestos de “mortis causas”, la transmisión se produce el mismo día del fallecimiento y no cuando se acepta o adjudica la herencia ante el notario/a. Ese dato es importante ya que si se vende antes de 1 año, la vivienda heredada, estará exenta de plus valia, ya que para el cálculo de plusvalia solo se toman años de tenencia completos pero ¡ojo! , a contar desde la fecha de fallecimiento y no desde la fecha de adjudicación. Y recordad que el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de este impuesto municipal. Sólo se tomará para el cálculo el valor catastral de suelo.

4) FIRMAR LAS ESCRITURA DE ADJUDICACIÓN DE HERENCIA EN NOTARIA

Para ello tenemos que facilitar a la notaria el certificado de defunción, últimas voluntades, testamento, o declaración de herederos, escritura del bien, plusvalía, y el impuesto de sucesiones. Tiene un coste aproximado de unos mil quinientos euros (1.500€) para una sóla vivienda, aunque si hay mas bienes será un importe superior. Incluye su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque ese trámite si lo hace directamente el heredero, se ahorra parte de la provisión de fondos de la notaria, así que  lo comentamos en el siguiente paso

5) INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Con las escrituras de aceptación de herencia y el justificante de pago del impuesto de sucesiones, procederemos ha inscribir la aceptación de la herencia en el registro de la propiedad. Habrá que pasar la escritura por Hacienda del Principado qué deberá sellarla antes. El registro suele tardar un mes aproximadamente en inscribirla. Este paso es clave para poder vender el inmueble, ya que si no constas en el registro de la propiedad, como propietario, no tendrás potestad para venderlo. Puedes calcular el coste de este trámite aquí.  

Una vez inscrita la propiedad, puede pasar que unos herederos decidan vender y  otros decidan no vender ¿Qué pasa?

 

  • ¿Cómo se llega a un acuerdo?
  • Si hay una de las partes que es mayoría, ¿impone su criterio sobre la minoría?
  • Independientemente de si tu opinión es mayoritaria o no ¿qué derechos tienes?

Para darte una respuesta adecuada estas preguntas, lo mejor es acudir al Código Civil que es el que regula estos casos y concretamente en su título III que va desde el artículo 392 al 406 y que básicamente vienen a decir que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida”. Así pues, cuando se trata de bienes indivisos, puesto que no puedes dividir , se hará la división económica conforme al porcentaje de propiedad que se tenga mediante la adjudicación a alguno de los copropietarios. Este, pagará el precio que corresponda a los demás según el porcentaje que tenga cada uno si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el dinero entre todos ellos, también proporcionalmente a sus cuotas. Las principales opciones que se te plantearían en el hipotético caso en el que te vieses en esta situación serían:

  • Una de las partes se queda con la vivienda o lo que viene a llamarse liquidar la copropiedad, para lo que tendrá que indemnizar a las otras partes en función del porcentaje que tenga cada una. Para el cálculo de la indemnización, se le da a la casa su valor de mercado previa tasación. La figura legal se llama extinción de condominio. Parece la opción preferida por Pilar, pero dependerá de que Antonio esté de acuerdo con el valor de tasación de la vivienda.
  • El piso lo compra un tercero y liquidan el condominio, recibiendo cada uno su parte. Esta parece la opción preferida por Antonio, pues piensa que de esta manera podrá sacar más rendimiento a la casa.
  • Si no encuentran ninguna solución en la que todas las partes estén de acuerdo, podrán acudir a la vía judicial para resolver el conflicto, lo que llamamos "División de la cosa común"

¿QUE ES LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN?

El artículo 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio. PROCEDIMIENTO DE LA DIVISION DE LA COSA COMUN Una vez determinada la subasta judicial como método para dividir efectivamente la copropiedad, se procederá a su tasación -teniendo en cuenta cargas anteriores- procediéndose posteriormente a informar de la inminencia de la subasta a aquellos acreedores con derechos inscritos sobre el bien. Podrán acudir a la subasta tanto los copropietarios como cualquier otra persona interesada en pujar para adquirirla, con la particularidad de que aquellos que no sean copropietarios deberán depositar en el juzgado un porcentaje del valor del bien a subastar – 30 % del valor en caso de bienes inmuebles y 20% para los muebles- para poder concurrir a la subasta y pujar por el bien.
La principal ventaja que tienen los copropietarios en la celebración de la subasta de su propio bien es que no necesitan realizar depósito alguno para comparecer y pujar y que lógicamente, si su puja es aprobada finalmente, no deberán abonar la totalidad del precio ofrecido, sino que se tendrá que restar a éste la parte correspondiente a su cuota de propiedad, quedando desde ese mismo momento como único propietario. Aprobada la puja más alta, y finalizada con ello la subasta, se procederá a repartir el precio obtenido entre los copropietarios en el mismo porcentaje que de la cosa común eran propietarios.

En Agencia La Playa hemos vendido muchas viviendas de herencias, estamos acostumbrados a tratar con herederos, conocemos el proceso y tenemos experiencia, por lo que estaremos encantados de poder ayudarle a vender, si se encuentra en esa circunstancia. César Nozal 626.46.14.85 www.agencialaplaya.com

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