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CUIDADO CON EL CERTIFICADO DE COMUNIDAD PARA VENDER UNA CASA

¿QUE DICE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CERTIFICADO DE COMUNIDAD?

 El artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, tras decir que cada propietario tiene el deber de contribuir a los gastos comunes, y tratar de manera preferente los créditos a favor de la comunidad de propietarios, dice que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares

LIMITE DE TIEMPO DE LA AFECCIÓN DEL INMUEBLE POR LA DEUDA CON LA COMUNIDAD

El inmueble adquirido respondonde de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los TRES AÑOS naturales anteriores. 

Es decir que la comunidad prodrá embargar la vivienda adquirida como consecuencia de la deuda del anterior propietario. Así que mejor pagar, y después reclamar al anterior deudor.

Por ese motivo la parte compradora debe solicitar siempre las actas de comunidad del año en curso y de los tres años anteriores. 

ERRORES A LA HORA DE FIRMAR EL CERTIFICADO DE COMUNIDAD

El certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad en el plazo de 7 días desde que se solicite con el visto bueno del presidente. Es bastante frecuente que se le entregue al Notario un certificado expedido por quién no tiene la facultad de certificar.

  • El cargo de Secretario y de Administrador puede ser ejercido por una misma persona(art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal).
  • El Administrador (sea o no secretario) no tiene por qué ser propietario, ni persona física, pero sólo si ostenta la condición de secretario puede certificar.
  • Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser propietario.
  • El presidente (que ha de ser propietario) puede ostentar el cargo de secretario y administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal) salvo que la comunidad de propietarios haya elijido a un secretario y/o contratado a un administrador.
Nadie hará mas por vender tu vivienda.

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QUIEN PAGA LAS DERRAMAS DE COMUNIDAD

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Por tanto en el certificado se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas en curso. Así pues, quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro.

Sin embargo, puede darse la situación de que el coste de ciertas derramas aprobadas con anterioridad a la venta todavía no hubieran sido giradas al antiguo propietario , y lleguen al nuevo tras la firma. Es por esto  que en caso de existir derramas extraordinarias previstas respecto a un presupuesto ya aprobado antes de la venta, deberá hacerse constar su importe en el certificado de deuda. De este modo, aunque la derrama se gire con posterioridad a la venta, la comunidad irá contra el nuevo propietario, así que es importante que estos términos queden claros.

En resumen si el antiguo propietario lo es en momento que se aprueban las obras a realizar, pero se firma la escritura antes que se giren los recibos para proceder al pago, será el nuevo comprador el que deberá pagar las derramas. 

El comprador conocedor de la existencia de la derrama podrá entonces plantear una negociación en cuanto a quién corresponderá pagar la derrama, ya que aunque la Ley de Propiedad Horizontal considera que le corresponde al inmueble, se puede pactar entre las partes quien se hace cargo del pago, previo a la compra.

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