A la hora de comprar vivienda, el hecho de solicitar hipoteca es bastante normal. El paso previo de la concesión hipotecaria es obtener una tasación del inmueble que se pretende financiar. Muchas entidades limitan la concesión de la financiación al 80% del precio de adquisición, pero otras entidades, si el cliente tiene buena capacidad de reembolso, pueden llegar a conceder más financiación hasta el 80% de la tasación si ésta fuese superior. Es el caso de ING, o recientemente BBVA...

Vamos a poner un ejemplo,

PRECIO DE LA CASA - 100.000

VALOR FISCAL - 115.000

Después de la crisis los bancos llegaban como máximo al 80% DEL PRECIO - 80.000

TASACIÓN -125.000

80% DE LA TASACIÓN -100.000 , es decir que podría alcanzar el 100 % de la financiación , y el comprador debería asumir los gastos de adquisición, o sea gastos de notaria y registro, e impuesto de transmisiones - ITP

Pero ojo, una mayor valoración en tasación puede generar un mayor coste fiscal, ya que el impuesto de transmisiones NO grava el precio, sino el VALOR real del inmueble... pero la pregunta es QUÉ ES EL VALOR REAL del inmueble... 

Hasta ahora el criterio de hacienda para obtener el VALOR REAL , era tomar el mayor valor entre estos tres,

1. VALOR DE MERCADO 
2. VALOR DECLARADO
3. VALOR COMPROBADO o FISCAL

En los casos que el valor comprobado o valor fiscal, sea superior al valor declarado, hacienda gira una complementaria al comprador, para reclamarle el pago de la diferencia. 

En el caso del ejemplo, Hacienda del Principado liquidaría el 8% sobre la direferencia entre el v.fiscal y el precio, es decir liquidaría una complementaria del 8% sobre 15.000 euros.

Sobre esta fórmula de comprabación se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de mayo de 2018, y enfatiza en que la valoración debe ser singularizada, motivada y fruto de un examen (físico) del inmueble. Lo que pone de relieve la citada sentencia del Tribunal Supremo es que se abre un marco muy complicado para las haciendas autonómicas, ya que la singularización del valor de los inmuebles requiere de unos medios que probablemente muchas de ellas no tengan. De esta manera, en adelante no deberían emitir una liquidación con un valor superior al declarado por el contribuyente sin que vaya acompañado de una valoración concreta, individualizada y razonada. En caso contrario, el contribuyente tiene todas las de ganar

Pero hasta ahora no entraba a calcular el valor de mercado. Desde hace poco tiempo, en los casos que el comprador realice la compra con hipoteca, Hacienda adoptará como VALOR DE MERCADO el valor que el comprador aceptó en la TASACIÓN y si este es superior se puede dar esta situación en el ejemplo arriba señalado,

Hacienda, en Asturias, en vez de liquidar el 8% sobre 100.000, liquidará sobre los 125.000 euros, es decir , hacienda girará una complementaria del 8% sobre 25.000 euros.

Si la gestión la está haciendo la gestoría del banco, es muy probable que en la provisión de fondos quieran retenerle ese importe...así que ojo con estas cuestiones, ya que en el ejemplo qe hemos puesto nos jugamos 2000 euros, pero estas cifras pueden llegar a ser muy superiores.

Nuestra recomendación desde AGENCIA LA PLAYA es que antes de comprar una vivienda conozca de primera mano todas estas cuestiones para evitar sorpresas, contando con el asesoramiento profesional de una agencia inmobiliaria de confianza como AGENCIA LA PLAYA.

Si necesita más información al respecto sobre la decisión de comprar o vender una vivienda en Gijón, llámenos, estaremos encantados de atenderle,

César Nozal

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