¿ES RENTABLE COMPRAR O VENDER LA NUDA PROPIEDAD?

¿Conoces algún caso de personas mayores que vivan en una buena vivienda pero tengan pensiones pequeñas?

¡Si es así este artículo te interesa!

Cada vez es más frecuente que personas "mayores" valoren afrontar los últimos años de su vida con una mayor tranquilidad a nivel económico y para ello se planteen vender su casa.

Gijón presenta índices de envejecimiento poblacional muy elevados, con una esperanza de vida para los hombres entorno a los 80 años y de 86 años para las mujeres, por lo que la necesidad de asegurar el futuro de las personas mayores se presenta como una realidad "inmediata" ante un sistema de pensiones que está en "entredicho"

En Gijón hay más personas de 85 años que niños menores de 5 años, por lo que tenemos un problema inmediato. 

Cada vez hay más gente de más de 75 años que se encuentran física y psíquicamente bien que NO desean ser atendidos en una residencia pero piensan que debido a la edad pudieran necesitar inminentemente cuidados domésticos o sanitarios en el domicilio, pero debido a una escasa pensión, tienen una incertidumbre en ese aspecto. 

En ese aspecto la venta de una casa por parte de una persona mayor puede generar inconvenientes,

• la incertidumbre de tener que comprar otra vivienda más económica , lo que a veces puede generar una pérdida de calidad de vida.
• En otras ocasiones la alternativa de la venta es acudir a un alquiler lo que puede ocasionar el inconveniente de la "inestabilidad" propia del alquiler  sujeto a la duracion de un contrato temporal. 
• La desubicación de las personas mayores alejandolas de su entorno a veces provoca efectos adversos.
• Traslados y mudanzas en personas de edad avanzada a veces supone dificultades.

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Cómo vender tu casa y seguir viviendo en ella 

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Las soluciones que se presentan para este tipo de cuestiones pasan porque , las personas mayores que quieran tener un futuro "más asegurado" es que se puedan quedar viviendo en sus propias casas. En esa línea hay 3 tipos de soluciones:

1. Que se venda la plena propiedad a un inversor , y que a continuación se firme un contrato de alquiler, para poder disfrutar de su propia casa, pero en calidad de inquilino.
2. Que se venda la NUDA propiedad, y que la persona "mayor" se quede como USUFRUCTUARIO, a cambio de una cantidad de dinero que será mayor cuanto más edad tenga la persona "mayor"
3. Que se venda la NUDA propiedad, y que la persona "mayor" se quede como USUFRUCTUARIO, a cambio de una renta vitalicia.

De estas 3 soluciones la que ofrece más seguridad para la "persona mayor" es la venta de la nuda propiedad en un único pago, junto con la reserva del usufructo vitalicio de la vivienda.

El inconveniente de la solución 1 es la incertidumbre que le pueda quedar a la persona mayor que adopta la "condición de inquilino" ante la posibilidad que ofrece la Ley de arrendamientos urbanos de recuperar la vivienda arrendada cuando sea para el uso de lo propietario o para sus hijos. 

Por otra parte el inconveniente de la solución es la recepción del dinero de forma fraccionada, lo que convierte la solución 2 como nuestra favorita.

Cuando uno hace una transacción inmobiliaria, lo que se vende son dos cosas relacionadas con la vivienda:

1.-Derecho de Nuda Propiedad

La Nuda Propiedad hace referencia a la propiedad en sí misma, en derecho se denomina propiedad desnuda. Algo sobre el cual tenemos el poder de ser propietarios pero que no podemos usar para nuestro propio disfrute. Somos propietarios de una vivienda, pero no podemos vivir en ella.

2.-Derecho de usufructo.

EL usufructo hace referencia precisamente al uso y disfrute de este objeto. Así cuando uno tiene el usufructo de la vivienda pero no dispone de la nuda propiedad, quiere decir que vive en esta vivienda pero no es propiedad suya. 

El perfil del vendedor de la nuda propiedad es ,

• persona entre los 75 y los 80
• sin hijos
• con pensiones bajas, o con necesidades económicas,
• que quiere seguir viviendo en su propia casa
• y que prevee un gasto de atencion doméstica y sanitaria en su propio domicilio bien para él o para su cónyuge.

Pues este tipo de inversiones puede ser ideal para aquellos matrimonios que tengan hijos y que quieran disponer de una vivienda para ellos en unos años, y que lo vean como un plan de ahorro.

Por otra parte están los inversores que buscan seguridad a largo plazo.

Por una parte tenemos el valor fiscal de la nuda propiedad, y por otra parte tenemos el precio que un inversor estaría dispuesto a pagar por adquirir la nuda propiedad sin poder disponer de la misma durante un plazo incierto.

1) En lo que se refiere al VALOR FISCAL DE LA NUDA PROPIEDAD se calcula de la siguiente manera:

PD (pleno dominio) = NP (nuda propiedad) + U (usufructo)

NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U (usufructo)

Usufructo = 89 – edad del usufructurario. El resultado es el porcentaje sobre el valor de la propiedad

Existe un valor MINIMO del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien , para usufructuarios de 79 años ó más,

y también un valor MAXIMO que es del 70%, para usufructurarios de menos de 20 años.

EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE USUFRUCTO VITALCIO

• usufructuario de 82 años
• sobre un piso valorado en 150.000 € (PLENO DOMINIO)

Solución:

U = 89-82 (EDAD DE USUFRUCTUARIO) = 7% (VALOR MENOR QUE EL MINIMO)

150.000 € x 10% (límite mínimo valor usufructo) = 15.000 € VALOR DE USUFRUCTO

150.000 - 15.000  = 135.000 € VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD

2) Por otra parte nos encontramos con EL PRECIO QUE UN INVERSOR ESTÁ DISPUESTO A PAGAR PARA ADQUIRIR LA NUDA PROPIEDAD no está relacionado con el valor fiscal, sino que dependerá de los siguientes factores,

• ESTIMACIÓN DE LA EVOLUCION DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN LOS PRÓXIMOS AÑOS
• ESTIMACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA CUANDO SE EXTINGA EL USUFRUCTO
• ESTIMACIÓN DE LOS IMPUESTOS Y DERRAMAS QUE RECAIGAN SOBRE LA VIVIENDA
• ESTIMACIÓN DE LAS RENTAS QUE DEJARIA DE PERCIBIR EL NUDO PROPIETARIO EN EL CASO QUE PUDIERA ALQUILAR LA PROPIEDAD 
• ESPERANZA DE VIDA DEL USUFRUCTUARIO

Cuanto menor sea el riesgo de mercado bajista, cuanto menor sea el riesgo de deterioro de la vivieda, menor sea el riesgo de derramas, y más edad tengan los usufructuarios, menor será el descuento que se produzca en la valoración de la nuda propiedad.

IRPF

Si compramos el pleno dominio de una vivienda  existe una imputacion de renta en el IRPF y si la alquilamos se genera un rendimiento inmobiliario inmediato.

En cambio la tenencia de la nuda Propiedad no genera ninguna imputacion de renta ya que quien tiene que tributar por el es el usufructuario indicando si lo tiene arrendado o a su disposición.

MENOR DISPOSICION DE DINERO INICIAL 

En la compra de una nuda propiedad NO es necesario desprenderse de tanto dinero como la compra del pleno dominio ya que en el precio se descuenta el importe de dinero que deja de percibir en el caso que la vivienda se alquilase, junto al riesgo de deterioro, riesgo de derramas, riesgo de evolución del mercado, y riesgo de la esperanza de vida del usufructuario.

 MENOR PAGO DE ITP

La liquidación del impuesto de transmisiones es menor al ser menor la base imponible por la que tributa

DEJA DE PAGAR EL IBI

El recibo del IBI le corresponde pagarlo al usufructuario, aunque puede ser pactable en otro sentido

Formalizar una Venta de Nuda Propiedad, tiene para las Personas Mayores numerosas Ventajas, de las que destacamos:

1. Dejarán de pagar para siempre los recibos de la comunidad así como las derramas extraordinarias y reducirán el coste del seguro de la casa.
2. Los vendedores sólo deben asumir las cuotas ordinarias de la Comunidad, los recibos de los suministros (electricidad, agua, gas, etc.) y la tasa municipal de residuos urbanos / basuras (cuando ésta se cobre por su Ayuntamiento).
3. Si realizan la operación sobre su vivienda habitual, tendrán una exención total en el IRPF (Declaración de Renta) respecto de la posible ganancia patrimonial al estar vendiendo la nuda propiedad sobre su vivienda habitual. Queremos recordar que la venta de la vivienda cuando la "petsona mayor" lleve másde 2 años en la "residencia de ancianos" supone la pérdida de condición de vivienda habitual, por lo que en ese caso se perdería la exención sibre el posible incremento patrimonial.
4. No deberán pagar ninguna clase de gastos, honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, ni impuestos (a excepción del Impuesto Municipal de Plusvalía), que serán abonados por el comprador.
5. Si con el transcurso del tiempo ya no desean mantener el derecho de uso y disfrute de su casa, podrán alquilar la vivienda.  Este sería el caso en el que la persona mayor tenga que acudir a una residencia, por lo que en ese caso podría alquillar su vivienda para compensar los gastos que le suponga la residencia. El usufructuario en ese caso será arrendador a todos los efectos delante del arrendatario: cobrar la renta, cumplir con las obligaciones y costes que se derivan de mantener en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido…, incluso en el plano procesal, será el que ostente la legitimación para interponer una demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado. Una de las características diferenciales de este contrato es que se extingue con el fin del derecho de usufructo, con independencia del tiempo transcurrido desde su firma, excepto si en el momento de firmar, o mediante convenio posterior, el titular de la nuda propiedad consiente en quedar vinculado por el arrendamiento durante toda la duración pactada.
6. También podrá vender el derecho de usufructo al nudo propietario, para que éste pueda disponer de ella.

• La formalización de una Venta de Nuda Propiedad se debe realizar con todas las garantías legales, mediante Escritura Pública ante Notario
• Se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.
• El derecho de usufructo vitalicio queda recogido en la propia Escritura y no se extingue hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios (en el caso de matrimonios, hermanos, etc.).

Para más información de lo que supone la venta de la nuda propiedad de un inmueble en Gijón, puede llamarnos

al 626.46.14.85

César Nozal

www.agencialaplaya.com