Sector Inmobiliario 2020-2021

Después de un año sin precedentes y que desde luego, nadie vio venir, seguimos adelante con nuestro trabajo, y aunque han sido grandes los retos que hemos tenido que superar, el 2021 se presenta como un año donde no podremos bajar la guardia, y con algo de experiencia, sobrellevar los desafíos presentes y venideros.

Os queremos presentar un reporte del sector inmobiliario, un informe que avalado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias ( FAI) y como portavoz su presidente César Nozal, nos brinda un resumen de lo que ha sido el mercado inmobiliario en 2020 y nos hace de oráculo frente al 2021.

BALANCE SECTOR INMOBILIARIO 2020

Sin duda, el protagonista por excelencia ha sido el Covid – 19, quién con su llegada causó grandes desajustes en todos los sectores del mercado, y está claro, que el inmobiliario a pesar de su fortaleza , no iba a pasar desapercibido. Aunque aguantó y resistió gracias a su trayectoria y fortaleza, sufrió todo tipo de desajustes, más notables, como no, en los meses de confinamiento tras la declaración del Estado de Alarma.

El punto positivo, es que durante y después de los meses de confinamiento, el sector inmobiliario, como muchos otros, tuvieron que reinventarse, tener nuevas miras y perspectivas para no caer en la debacle, acoger nuevas herramientas y más que nunca, abrazar los nuevos procedimientos tecnológicos para remontar. El resultado llegó, hubo buena respuesta, sobre todo, en la demanda del tercer trimestre. Aún así, el resultado para el último trimestre del año, no fue tan alentador, debido en gran manera, a la segunda ola de contagios y los continuos cambios en el mercado.

COMPORTAMIENTO POR ZONAS:

Si hablamos de territorios, Extremadura, Asturias y Cantabria han sido las comunidades autónomas que presentaron un mejor comportamiento, frente a, por ejemplo, Canarias o Comunidad Valenciana, donde hubo un mayor impacto a nivel inmobiliario quizás por la caída del turismo y las restricciones de movilidad entre países.

Por otra parte, Extremadura, Asturias y Cantabria son comunidades donde menor incidencia hubo de Covid al principio de la pandemia, y donde los precios a nivel inmobiliario han permanecido contenidos, quizás también, a factores como la baja densidad poblacional y un entorno natural propicio para alejarse de zonas más afectadas por la pandemia. De ahí́ que hayan notado un aumento en las transacciones de clientes nacionales que buscan segunda residencia, o incluso primera, en la medida que se está facilitando el teletrabajo con cada vez mejor conexión de internet.

Por tipología, las viviendas en zonas rurales no demasiado aisladas y con precios razonables han experimentado un aumento de la demanda. En zona urbana, las viviendas de 3 habitaciones son las que le siguen.

Para 2021 la evolución de la pandemia, del mercado económico y financiero seguirá́ marcando el ritmo de crecimiento o desaceleración por territorios.

CAMBIOS EN LAS DEMANDAS

Uno de los factores que más se pudieron notar, fue el cambio en cuanto a las demandas. Ha habido un antes y un después, ya que la vivienda ha tomado el papel principal como lugar donde pasamos más tiempo para conciliar la vida familiar y como espacio de trabajo. Los detalles a tener en cuenta cambiaron. Se empezó a buscar mayor comodidad, más espacio, metros, viviendas con mejores y mayores prestaciones adaptadas a circunstancias personales como el teletrabajo, más espacio para los niños; por si tenían que estar en las casa. Viviendas con zonas verdes o con terrazas.

Asimismo, la gente ha cambiado, la presión psicológica para muchos, ha sido un factor decisivo a la hora de pensar que decisión tomar, que sitio escoger o si vender o comprar.  La incertidumbre es  y será una situación con la que más que nunca se tendrá que lidiar.

Aún así, el 2021 se presenta como un año en donde la tendencia irá marcada por el interés rural, sin que esto denote una fuga de las ciudades, donde las áreas metropolitanas, periferias o zonas con viviendas unifamiliares y adosados fijarán la mirada del comprador.

La obra nueva seguirá́ con pujanza siempre que presente precios razonables, en un mercado competitivo donde se valora la excelencia en relación zona. Factores como el tamaño, luminosidad, terrazas, calidad y precio serán los que primen. Aquellos promotores que conjuguen estos factores de forma adecuada lo tendrán más fácil.

PREVISIONES PARA EL 2021

Si bien, el principal pilar del mercado inmobiliario es la demanda, el cual, ha mostrado también su lado mas volátil debido a la pandemia. Y aunque la mirada se haya puesto en la vacuna, como una posible solución que traiga normalidad a todos los sectores, está claro , que al menos en el primer trimestre del año, la situación económica seguirá siendo muy débil, pues aún hay que lidiar con los altos niveles de paro que castigan la renta de los hogares, el endeudamiento de las familias y la retracción del consumo e inversión, tras la destrucción de una parte del tejido empresarial del país, marcaran, si duda, la evolución de esta.

En este sentido, los planes de ayuda de la Unión Europea, para reactivar la economía, jugarán un papel importante en el auge y movimiento del sector. Se espera, que los reajustes con las ayudas, den como resultados transacciones, con normalización de precios, que aterricen al mercado inmobiliario en la senda de la estabilización.

Otro indicador positivo  es la bolsa, un termómetro de lo que sucederá́ en la economía en los próximos meses, y desde hace dos meses la recuperación bursátil es un hecho.

Las entidades financieras también harán sus convenios para  sustentar la demanda que necesita financiación y que ronda un 50% del total de las transacciones. En este sentido, se prevé que los tipos de interés permanezcan bajos, un hecho, que permitirá el acceso a financiaciones a costes razonables.

VIVIENDA NUEVA O DE SEGUNDA MANO

La relación entre zona, calidad y metros es la que influye indudablemente en el precio de venta y la decisión de compra. Si el precio del inmueble no se corresponde a las expectativas del comprador, da igual que sea obra nueva o segunda mano. Propietarios con expectativas por encima de mercado no encontrarán comprador.

La amenaza más próxima al mercado de obra nueva pasa por que los compradores del futuro de vivienda son más escasos y posiblemente más exigentes. El segmento poblacional que tiene hoy entre 20 y 25 años solo se compone por 2.300.000 habitantes, por lo que puede generarse una demanda más débil, unida sobre todo a que tienen mayores dificultades económicas ante un mercado laboral cada vez más complicado.

PRECIOS EN LA COMPRA Y VENTA DE VIVIENDA

Se espera un año con leves cambios en cuanto precios, aunque sí reajustes que no serán iguales en todas las zonas. El comportamiento de precios dependiendo del área de España que, por ahora, está siendo y será́ asimétrico.

Respecto a esto hay que considerar varios puntos:

No se prevé una mayor caída de precios en zonas de España donde el precio de la vivienda ya estaba ajustado tras la anterior crisis, esto mismo podemos extrapolarlo al comportamiento dentro del ámbito geográfico de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona

La efectividad de la vacuna hará que los propietarios sean más proclives, o no,  a realizar ajustes en el precio. Sobre todo en aquellas zonas donde el precio haya subido en los últimos años, o en las zonas de menor demanda.

Los compradores serán más cautelosos en las expectativas de compra, lo que alargará los tiempos de venta e influirá́, evidentemente en que se ajusten los precios a la demanda. Pero también seguirá́ habiendo un mercado seguro: el de las familias que no hayan perdido el trabajo y dispongan de ahorros y estén pensando en comprar una casa que les ofrezca la comodidad que no tuvieron durante el periodo de confinamiento, donde el precio no será́ el factor primordial, aunque sí importante, en la decisión final de la compra.

En cuanto a los inversores, los tipos de interés bajos no ofrecen alternativas de rentabilidad sin demasiado riesgo, a pesar de las subidas bursátiles recientes, por lo que la compra de una vivienda a buen precio, destinada principalmente al alquiler como medio de “ahorro” será́ un buen refugio.

Respecto a la oferta, se ha venido reduciendo el stock de vivienda a la venta durante los ultimas tres años, aunque esperamos cierta estabilidad en ese sentido.

Teniendo en cuenta estos factores, para 2021, se espera un año con “cierta estabilidad” en cuanto a precios, pero muy ligados a la evolución de la pandemia, siendo mayor el riesgo de ajustes en caso que se alargue la situación actual.

MERCADO DEL ALQUILER

El alquiler ha cobrado importancia en los últimos años como opción de residencia, sobre todo en los más jóvenes, motivado por la difícil situación laboral de este grupo poblacional, mayores restricciones a la hora de firmar una hipoteca y una cada vez más ascendente movilidad laboral por la mayor oferta de puestos de trabajo y oportunidades, mayoritariamente concentradas en las grandes urbes.

Sin duda, la demanda de alquiler va ligada tanto a la cantidad de empleo existente como a la calidad del mismo. El precio del alquiler es proporcional a esos factores, por lo que los datos de empleo del 2021 serán claves para vaticinar que sucederá́ con el alquiler.

Los propietarios necesitan, ahora más que nunca, tener seguridad de cobro por parte de inquilinos, a través de seguros de impago o garantías públicas de los colectivos más afectados por la crisis, ya que estas garantías permitirán que no se retire la vivienda de oferta de alquiler, factor clave para que los precios puedan mantenerse a niveles razonables.

RETOS DE CARA A 2021

El acceso a la vivienda de alquiler sigue siendo uno de los principales problemas a corregir. Hasta ahora es mayor la demanda que la oferta  y este ha sido el problema al que se ha enfrentado el mercado del alquiler y desde las administraciones publicas deben de aprobarse planes y políticas, alejadas del intervencionismo que limite los precios, para que el mercado encuentre su equilibrio y se autorregule, ya que posiblemente haya una mayor demanda ante la situación económica que vivimos y que su recuperación no va a ser de un día para otro. Las políticas experimentales no sirven.

Por otra parte, el envejecimiento de la población hace cada vez más necesarias las políticas de rehabilitación de viviendas y edificios antiguos para suprimir barreras arquitectónicas, que sean más funcionales y, a su vez, eficientes energéticamente, acorde a las necesidades actuales .

Otro aspecto esperado, es el equilibrio de las políticas fiscales de las distintas comunidades autónomas en materia de impuesto de sucesiones. Actualmente, Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana son las autonomías que tienen el impuesto sobre Sucesiones más alto de toda España frente a Galicia, Cantabria y Andalucía, que tienen una cuota liquida de cero. Es necesaria una corrección al respecto, ya que esto genera un grave perjuicio.

En definitiva, que se favorezca el acceso a la vivienda tanto en compra como en alquiler de los grupos más desfavorecidos, ofreciendo seguridad a los propietarios y estimulando la oferta del mercado inmobiliario, sobre todo en las zonas más tensionadas.